「骄阳似火，暑气正盛~」好在炎热的夏日里，也有悄然发生的美好相伴。7月27日（上周六），浙江大学金融创新班的学员们齐聚一堂，跟随浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长、浙江省人民政府咨询委员会委员虞晓芬教授和拿地宝研究院院长、杭州融地信息技术有限公司董事长兼总经理钱贤强老师共同度过了一个知识与趣味并存的周末。

7月27日上午，浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬教授为企业家学员们展开一场题为“房地产发展新模式内涵、路径与挑战”的权威解读，让大家对房地产的当下和未来的调控政策、调控方向、潜在发展领域等有了深入了解。

“抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展”，其内涵十分丰富。尽管我国的房地产市场已经告别了高速增长，但在很长一段时间里，房地产业依然是国民经济的支柱产业。房地产横跨投资与消费，关系着人民安居乐业，关系着经济社会可持续发展。过去，我国房地产走了一条过度市场化之路，以“价高者得”竞争性拿地，以预付款和银行贷款为开发主要融资渠道，以商品房预售制为主要销售方式，保障性住房占比低，企业 “高负债、高杠杆、高周转”数量扩张型经营模式，积累了大量问题，迫切需要构建新发展模式。

新发展模式既是对过去发展模式中存在的各种问题的纠正，也是承担起新发展阶段房地产业发展的新使命，是中国式现代化建设过程中实现房地产领域高质量发展的新要求，是促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。

在发展理念上，紧紧围绕让人民群众住上好房子，实现人人住有宜居这一目标，更加注重住房质量和品质提升，更加注重功能优化和配套设施，从解决“有没有”向“好不好”转变，从短期经营向长期主义转变、从粗放型发展向高质量发展转变。在机制上，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，从要素资源的科学配置入手，以人定房、以房定地、以房定钱。改善土地供应结构、优化资金支持方式，让人口、住房、土地、资金四者关系适配，避免市场供求失衡与大起大落。

在供应体系上，完善“市场+保障”的住房供应体系，政府保障基本的住房需求，市场满足多层次多样化的住房需求，建立租购并举的住房制度，努力让人民群众住上好房子。加大保障性住房建设和供给，一手抓配售型保障房建设，一手抓租赁型保障房供给，以一张床、一间房和一套房等多样化、多元化的方式，着力解决好新市民、青年人和农民工的住房问题。在销售方式上，有序推进现房销售。改变长期实行的全款商品房预售模式，积极推进商品房现房销售，“所见即所得”，从源头上杜绝交房风险，彻底消除购房者后顾之忧。

在产业链上，推进全生命周期管理。推进投建管运一体化。加快建立城镇房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度，适应房屋全生命周期管理需要，维护好人民群众最重要的住房资产的使用价值与权益。

在技术上，加大环保、节能、智能化等新质生产力研发与应用，以新科技引领行业新发展，全面提高房地产项目品质和可持续性。

在路径上，建立房地产发展新模式的保障机制，包括用地制度、财税制度、金融制度等，促进房地产高质量发展。

7月27日下午，拿地宝研究院院长钱贤强以“房地产新时代的发展趋势与机会”为题，与金融创新班的企业家学员们共同探讨杭州楼市的变革，令同学们获益匪浅。

此次课程涵盖理论知识、案例实操、答疑环节，全面解析决定房地产发展走势的人口规模、财富水平、土地供应规模等关键要素，为各学员梳理巩固相关知识点，让大家看懂、吃透，实现高效赋能。

房地产分析“三角模型”。钱，财富水平决定市场结构；人，人口规模决定市场容量；地，土地成交量价决定供应规模。

▲人口趋势判断

1. 全国人口总量将长期处于下降趋势；

2. 全国少子化和老龄化问题将更加突出；

3. 全国人口迁移主要向两大区域和核心都市圈集聚；

4. 浙江人口主要向杭州湾集聚。

▲财富水平趋势判断

1. 财富分化更趋严重，部分人口返贫；

2. 居民杠杆率有所降低，但区域差异仍大；

3. 居民财富向长三角集聚明显；

4. “体制内”就业人群比例降低。

▲供应规模趋势判断

1.普通住宅供应整体严重过剩；

2.低密住宅供应严重不足；

3.核心城市核心地段供应不足。

▲房地产新时代发展趋势判断

1. 商品住宅整体供大于求的状况将长期存在；

2. 低密等高端改善型住宅是未来的主要需求；

3. 住房涨价机会仅存于少数城市的核心地段。

▲房地产市场机会展望

→对企业：

1. 代建和存量资产管理仍存机会；

2. 工业地产开发值得尝试；

3. 财务投资是分享住宅开发利益的稳妥途径。

→对个人：

1. 选城市比选地段更重要；

2. 低密住宅有机会就要买；

3. 抓紧优化重组房源结构。

分享尾声，钱院长还和现场学员就楼市的未来走势、投资策略等热点话题展开了深入交流。这些讨论从多角度、多层次、多维度地揭示了杭州楼市的机遇与风险，提供了全方位的参考视野。