浙江大学经济学院继续教育中心与阿里巴巴直播中心合作之专家话题

12月20记录。

【嘉宾介绍】叶宏伟，浙江六和律师事务所律师，浙江大学法律经济学博士，浙江大学房地产投资研究所法律事务部主任，21世纪不动产执行总裁，主要从事经济法、合同法的教学研究工作，以及房地产方面的律师服务工作。 担任了包括城建集团、万向集团（倾城之恋）、国都集团、大华集团、青鸟房产、证大集团、省工信房产、多元房产集团、都市房网、21世纪不动产等多家知名房产集团公司的法律顾问，同时还担任海南省三亚市房管局的法律顾问，主持过证大集团与全球最大的房地产企业美国21世纪不动产(Century21 real estate)的合作谈判，并于2002年9月2日签署协议，承办了全国最大的房产纠纷集团仲裁案(192户业主仲裁案)，具有较深厚的理论功底和较丰富的实践经验。
    【精彩看点】

一、作为房地产商或普通的房产投资者，你思考过这些问题吗？
    现在是投资的好时候吗？投什么最好？    （好租、好卖、好用）
    国外的基金为什么来中国？你能从中得益吗？
    中国未来最福的房地产商会是谁？从事什么行业，又会是谁？
    当前房地产商的最大战略风险在哪里，中国会发生尤先科事件吗？
    发展观——科学发展观——和谐社会
    原罪——仇富
    房地产风险（政策、市场、法律）
    二、2006房地产纠纷焦点与分析对策
    【主持人】雪莺

(11:00:05) 主持人说：网友：1.96年购买的房子到现在没有办到房产证,当时开发商承兑办理的,现开发商要加税,如何办?

    (11:00:09) 主持人说：2.现本人因房小,想再换购一套大房,是购预期房还是二手房?我该怎么做避免风险,成本最小?我在宁波,谢谢

    (11:00:45) 叶宏伟说：第一个问题这位，96年买的房子，到现在没有办到产权证，责任在你，你完全可以主张权利，我觉得你可以得到巨额赔偿，说不定是一笔很大的意外收获，每天赔2.1%，一百万的房子，那就是两百多万。

    (11:01:15) 叶宏伟说：我觉得不能够办证很重要的原因分析几种可能，第一个是开发商的问题，另外这个土地的问题，第三这块房子规划土地原来不是住宅，比如说阿里巴巴边上一块土地，

    (11:01:47) 叶宏伟说：原来是工业用地，现在以写字楼形式卖出去了，要补多少税呢？八千万，原来利润是四千万不多，开发商现在一算亏了，不补出让金了。

    (11:02:20) 叶宏伟说：比如说杭州的标利大厦，原来预计补的税是八百多万，现在市政府要求补多少税？要办产权证补两个亿，今年再补两点五亿，绝大部分问题是开发商问题，你这位朋友马上可以跟胡主持联系，

    (11:02:30) 叶宏伟说：你可能会得到巨额赔偿。

    (11:03:17) 叶宏伟说：我给你一个非常好的建议，不要去买期房，一定要买现房，这些房子已经造好了，你看一下，你买期房有很多的东西可能不兑现，

    (11:03:28) 叶宏伟说：千万不要相信广告，你相信疗效，不要买期房。

    (11:03:51) 主持人说：很多房地产开发商用老百姓的钱来做期房的，为什么不买期房，就是唯恐不兑现。

    (11:04:29) 叶宏伟说：即使要买就是品牌公司的，因为比较诚信，另外期房很重要的问题，看上去付了一百万，交付要两年，相当于花多少钱，就是120万，现在看上一套现房108万，那比120万合算。

    (11:05:12) 主持人说：火焰 ：有很多人说在北京在2008年后房地产会走最低谷 是吗？

    (11:06:06) 叶宏伟说：北京我不是太熟悉，悉尼我去过，确实价格跌的很厉害，我猜测他的说法是08年比较盛行的，香港的楼市一样的，97年7月1号拼命涨，97年7月1号以后要下跌了，有一定的道理，尤其中国特别明显，08年之前政府肯定死命往里砸钱的，包括基础设施，

    (11:06:23) 叶宏伟说：配套肯定上去的，那会不断的膨胀，08年奥运会开过了，可能也不管了，我只是一个建议。

    (11:06:52) 叶宏伟说：我觉得房价至少08年以后疯涨可能不大，明年我估计就不会像今年涨的这么厉害。

    (11:07:13) 主持人说：ebstudio ：什么叫奴才？奴才就是不能根据自己的意愿而必须去劳动的人。现在中国有部分人被称为“房奴”，大家都知道就是为了还房贷而不得不去拼命工作的那些人。

    (11:07:40) 主持人说：早些年流传这样的传说，据说开发商杜撰的故事，美国老太太和中国老太太的故事，引发了房奴的问题你也是一位大房奴，这是他的一个反馈。

    (11:08:19) 叶宏伟说：这个非常好，有几点，第一个消费的模式，我们到现在为止还有这样的习惯，如果只有总共80万块钱的话，绝对不会买100万的房子，我要攒钱再去付，这跟美国老太太不一样，美国老太太有十万块钱就买房了，

    (11:08:48) 叶宏伟说：到死的时候剩余资产也没有了，中国人就要攒钱留给孩子传宗接代，按揭是不是好的消费模式，他的说法，我个人认为是现代消费模式，

    (11:09:16) 叶宏伟说：不应该说我每个月工资里面很大一部分是购房的，我认为你超过一定的临界先是房奴了，比如说超过50%，那你的生活质量下降了，如果你的收入20- 30%，那是完全没有问题的，

    (11:09:28) 主持人说：你是房奴吗？

    (11:09:34) 叶宏伟说：我不是房奴。

    (11:09:41) 主持人说：多少比例是比较合适？

    (11:09:46) 叶宏伟说：10%左右。

    (11:10:06) 主持人说：地产精英：请问嘉宾对中国房地产今后几年的发展方向？土地越来越少还有几年可作？ )

    (11:10:49) 叶宏伟说：这个是对后市的研判了，开发商比我们老百姓更关心，政府比我们也更关心，老板手上有大把的现金，他投好呢？他现在正在考虑，我们现在有一个开发商，他在三亚投了50亿，说明什么问题呢？说明对房地产还是有信心的，

    (11:11:25) 叶宏伟说：否则不会把兑现的利润再套进去，为什么选三亚，而不选杭州呢，说明他对整个房产前景看好的，他认为三亚更有优势，所以选择了三亚，我个人认为崩盘绝对不可能的，老百姓衣食住行，现在绝大部分消费来自于什么？老百姓最大的消费是房地产。

    (11:12:09) 叶宏伟说：大量的人要进入城市，现在城市化，中国还有九亿农村人，阿里巴巴很多的员工，有了钱以后肯定买房子，杭州现在可售的房是两万八千套，那杭州有460万人，一多百万家庭，

    (11:12:33) 叶宏伟说：中国不缺欠，缺的就是信心，房价会不会跌呢？明年形势明朗，温总理也许说一句话，房地产调控已经基本结束了，大家马上第二天房价涨了。

    (11:12:49) 主持人说：商人：现在二手房交易量锐减是个不争的事实，中介生意日子都不好过，而叶总你反而信心百倍速从何而来？你的行业中没有危机吗？还是有什么我们不知的资金和政策作后盾呢？

    (11:13:48) 叶宏伟说：二手房交易上涨幅度受到很大的交易，杭州二手房交易跟去年相比增长了，为什么我会有信心呢？我的信心来自于未来，我总是崇尚这样的观点，选择比努力更重要，一个人能不能赚钱，与他的眼光多远，看多远有关系的。

    (11:14:32) 叶宏伟说：巴菲特股神，每天有一千多支股票，我也是一千多支股票，那为什么结果不一样，他的选择比我独到，我看好这个东西，就像马云看好阿里巴巴未来一样，美国的现在就是中国的未来，虽然二手房交易量现在不大，大家渠道优势越来越厉害。

    (11:15:05) 叶宏伟说：谁考虑利用我们的渠道呢？开发商，香港开发商利用中原每年卖这个东西，杭州中介公司，很多房产公司都放到中介公司了，第三个信心来自国外战略投资者，

    (11:15:55) 叶宏伟说：庄家漫谈是傻瓜吗？高盛在中国投资没有一把是输的，他们这么有信心，这不是用钱开发起来的，有这么多钱，对中介公司短期套现不可能的，他肯定是赌上市，

    (11:16:10) 主持人说：二手房行业有没有危机？

    (11:16:53) 叶宏伟说：05、06年杭州市庆典，沧海桑田方显品牌本色，这对老百姓有没有好处？也出好处，在通过进一步的洗牌以后，剩下来的都是活力特别行的，未来这个洗牌还不会停止。

    (11:17:21) 叶宏伟说：估计最终剩下的杭州中介公司不会超过5个，厦门最典型了，两家中介公司市场份额超过50%，杭州也是初出茅庐看得出来了。

    (11:18:04) 叶宏伟说：中介公司我觉得目前来说直营系统中介公司亏损比较厉害的，杭州目前经营的中介公司都不怎么好，我觉得有些中介公司是有支持的，比如说中原也是上市公司，

    (11:18:46) 叶宏伟说：二十一世纪也没有问题，已经有钱投资进来了，我爱我家应该问题不大，杭州亚泰、青鸟，公众房网，但是现在已经没有这么好，行业洗牌非常厉害，我希望杭州的中介公司希望能够经受住洗牌，

    (11:18:59) 叶宏伟说：能够进入前三名的才有可能拿到国外战略投资者青睐。

    (11:19:29) 主持人说：paulmott ：我想问一下叶律师，我这里是江苏省太仓市和大庆规划的房子，以国有土地买地石油公司内购福利房，但高于市场最低价以商品房购得，合同是收房后90天领房产证，但现在都半年多了，还没有房产证，我该如何争取房产证呢

    (11:19:43) 叶宏伟说：很简单，给他发律师函，然后等着拿钱吧。

    (11:20:16) 主持人说：djingyou ：请问叶老师：现在有些地区政府出来限制房价这当然好，但这样的房子质量有保证吗，如何选择此类房子呢？谢谢！

    (11:20:59) 叶宏伟说：市场经济特点是市场决定房价，杭州经济适用房卖2700块钱，很多的小县城，我来自丽水的，现在丽水的房价，开发商通过市场拍卖土地，房价才是一千块，经济适用房政府限定价格，那市政工程费不要给的，那有2700块。

    (11:21:22) 叶宏伟说：那小县城是通过拍卖的，那还有利润，你说我给你造出5000块，那也是有利润，所以说我觉得政府这样做，最终是要失败的。

    (11:22:25) 主持人说：大海1 ：如果中国推行温州个人投资联建房的模式的话，那房价就要大叠了．你认为呢？

    (11:23:23) 叶宏伟说：最早不在温州，而是在北京，在杭州的话，这里还有一个辩论，我认为个人集资建房不可行的，这不符合分工原则，其实开发房子很难的，这里是很难的，有土地关、税务关等等，

    (11:24:01) 叶宏伟说：另外房子一百套，哪套给谁，另外多出来的几套给谁呢？应该用市场的方式，迫使开发商拿到平均利润，最终结果是利润平均化，水往低处流的，利润哪个行业有钱哪个行业挤进来。

    (11:24:41) 叶宏伟说：我感觉五年内房价利润应该不会太高，现在有的产业不把房产作为主要行业。

    (11:25:23) 主持人说：小叶如枫 ：帮我请代问叶先生，现在政府是出一些政策调控房价，但实际上的房价不断上升的，请问叶先生如何看将来的房价

    (11:26:01) 叶宏伟说：这也不是我个人的看法，我们整个国务院、九部委对房地产的判断，中国整个的房地产，在这个行业来说，总体形势还是好的，我还是认为这样的观点，整个房地产行业只是局部的问题，就担心类似上海这样的问题出现。

    (11:26:25) 叶宏伟说：陈良宇的问题出现，造成老百姓的仇富心态，可能造成很多开发商被斩掉。

    (11:28:48) 主持人说：弯管机 ：随着市区房地产的开发，以后土地越来越少，那么农村以后的土地价格会怎样呢？

    (11:29:57) 叶宏伟说：第一农民土地是出让不来的，国家是垄断了，我现在看种哪里看种一块地要买是不行了，另外以后土地私有，现在酝酿要不要把土地变成私有化，像中国有户口制度的没有几个国家，就三个国家，

    (11:30:27) 叶宏伟说：基本上看到西方国家，哪怕社会主义社会都没有这样的规定。所以你看香港两边都是很大的高楼，中间一栋矮矮的小房，就是土地私有化，你有钱我不卖给你，所以出现这样的情况。

    (11:31:18) 叶宏伟说：好像看上去对整个城市建设不好，但是其实是非常合适的，如果他自己想买一块农村土地不要买，这是非法的，杭州就有这样的情况，把农庄买过来，这是不能交易的。

    (11:31:45) 叶宏伟说：我原来是农村出来的，现在还有三十亩的土地在我的名下，我原来还有田。

    (11:31:58) 主持人说：xu555888 ：本文简要:房价压得老百姓喘不过气来.请问这和谐吗?最底层的民众在住房上享受到了改革带来的成果了吗?从中央到地方的相关职能部门拿老百姓和纳税人的奉碌,房价长期以暴利运行,是他们的失职和不作为,老百姓和纳

    (11:33:06) 叶宏伟说：赞同他的观点，中央政府在这方面是失职的，我的观点，我认为中央政府确实在没有房子住之前，要给他解决，经济适用房不要说跟我们有关系，没有一点关系，好的经济适用房都是内部预定的，杭州今年你看政府目标里面50%经济适用房拿出来，说明以前是很少的。

    (11:33:38) 叶宏伟说：我有一个朋友，分给他180的房子，他不要，我说你卖给我一万块钱一个平方，因为这个经济适用房是有产权证过户的，他说这么好啊，我买进才2700，我说给我，我也不用过户，我就放在那里。

    (11:33:49) 主持人说：yjy970226 ：我的房子是15年按揭的，现在已经交了6年了，现在如果想一次性交清的话，是划算，还是不划算？

    (11:34:36) 叶宏伟说：我具体没有精算，这个是精算师算的，我也是有房子在按揭，你现在的这些钱，这个按揭的利息比较低的，只有百分之五点多，如果达到10-20%，那可以考虑一下，如果没有其它投资途径，那就换掉，

    (11:34:47) 叶宏伟说：比较一下现在投资跟做其它投资的合算问题。

    (11:34:59) 主持人说：等待是美 ：嘉宾你好,我是重庆的,我也是一直关注房地产市场的,想请问嘉宾你觉得重庆的房价几年后会达到杭州的房价呢?谢谢

    (11:35:20) 叶宏伟说：重庆房价比较低的，涨的速度不是太快，我感觉要超过杭州几您之内不可能。

    (11:36:06) 叶宏伟说：杭州今年财政收益3840亿，这是什么概念，可能和几个省相比，大家知道一个问题，北京和上海全是城市人口，农村人口很少的，而浙江省的农村人口占据大多数，城市人口的收入水平在中国来说最高的。

    (11:36:16) 叶宏伟说：房价用购买力来堆的。

    (11:36:26) 主持人说：八达包装印刷 ：请问嘉宾老师,当今中国哪个城市房价泡沫太大，必须理性回避？哪里买楼物有所值，必须果断下手？哪里房产正在迅速后来居上，必将给买房者带来厚利？哪里房价还将原地踏步，大可不必着急？

    (11:37:47) 主持人说：有一个课题叫反映不足，有利好消息出来，可能就反映过度了，坏消息出来的时候，应该是跌的，只有跌了一个点，股市里面最体现价值的，巴菲特理念，看行业盈利性，虽然有反应不足、反应过度，还是围绕股票本身价值。

    (11:38:22) 主持人说：温州炒房团来说，短期之内是有影响的，这个城市总共是一千套，一下买了八百套，还剩下两百套了，那房价拉起来了，那长期来讲是市场决定的。

    (11:38:36) 主持人说：供应不足原因在哪里？

    (11:40:09) 叶宏伟说：土地不足和资金不足导致供不应求，这么高的税变相加重购房人负担，买房子要税要涨一倍，胡小姐本来有很多房子，这个房子对你来说有利润，但是很难卖的，一算有些房子到三年，还差两年不要交税

    (11:40:42) 叶宏伟说：了及本身二手房供应里面可能增加一部分，我们说的一个问题，我想举个例子，一个水杯，有很高的水，另外一个水杯一点水都没有，这个就是资源配置的问题，税太高了，

    (11:41:08) 叶宏伟说：举个例子为什么今年二手房行情不好？出台两个税，一个是营业税，一个是个税，如果政府说2007年1月1号营业税和个税全免，那马上交易量上来了。

    (11:41:20) 叶宏伟说：我认为这个做法肯定是错误的，收这么高的税是错误的，壁垒过高。

    (11:41:40) 主持人说：djingyou ：请问叶老师：现在法律的完善，但有很多销费者在购房中，遇到很多欺骗性的事件得不到保障，我们做为普通的销费者应该怎样保护好自己的利益呢？

    (11:42:43) 叶宏伟说：那很多，很多的东西跟开发商有关系，但是这里也有跟整个政策法规不健全有关系，杭州非常有名的案件是集体拒收，近两千户，原因是什么？广告与实际交付不符，另外设计变更，原来有学校，结果没有了。

    (11:43:08) 叶宏伟说：对于这个人要买房的建议，怎么避免中阴招呢？第一买现房，另外要买品牌公司的期房。

    (11:43:17) 叶宏伟说：另外买市区中心房。

    (11:44:08) 叶宏伟说：有律师朋友的话，买房子之前要看一下，你还是要给他看的，现在很多买别墅，人家带律师过来的，我们中国期房合同总共29条，很多的国外的合同，我这里有国外的文本，现房买卖合同都是非常厚的。

    (11:44:23) 叶宏伟说：树能不能砍都要规定的，这个树不能砍的，旁边整个小区的犯罪率到底什么样的情况都要告诉你的。

    (11:45:01) 主持人说：长风 ：我是广西南宁 你觉得南宁的房价趋势怎样。回答我

    (11:45:06) 主持人说：小叶如枫 ：广州的房价排国内的前几位，请问就现在的广州房价将会不会再升高呢？

    (11:45:51) 叶宏伟说：广州不是太熟悉，我估计问题不是太大，因为是市场调节，市场决定机制已经没有什么扭曲了，基本上价格是市场决定的。这个是笔记本电脑，是市场决定的，这个大幅度降价可能性不大，广西南宁房价被低估的，这是省会城市，现在部分涨的比较厉害的。

    (11:46:30) 叶宏伟说：炒房我个人认为不要炒，短期之内要卖掉，这个还不很的，南宁有些税不执行的，但是长此以往肯定要执行的，它是东盟永久会所，南宁这个地方非常漂亮，很好的地方，我认为个人买、个人住的还是可以的，炒房不要去炒。

    (11:46:52) 主持人说：网友：帮我问问余杭（临平）近今年的房价情况会怎么发展！！！

    (11:47:16) 叶宏伟说：已经涨到高位了，短期涨不太可能，已经几个概念炒过了，一个是地铁概念，如果没有地铁概念，那这个区块是不怎么样的，

    (11:47:49) 叶宏伟说：包括下沙也是一样，跟临平比，临平理论上不会有这么高的价格，如果说想炒的现在赶快卖掉，现在已经有定迟了，价格下跌了，应该早一点卖的，他如果说要投资的，短期之内不要期望值过高，可能性不大。

    (11:48:12) 主持人说：威尼斯晶 ：请问叶老师：按揭房在按揭中途想将房子退掉，换买另一个楼盘的房子，但是没有房产证是否可以直接卖给其他人？

    (11:48:36) 叶宏伟说：卖不来的，这个房子是期房，那是中介公司的话肯定不会要的，找到下家的话那也不会要的，因为没有房产证。

    (11:48:43) 主持人说：网友问题回答不完，再提交两个。

    (11:48:49) 主持人说：djingyou ：请问叶老师：根据你的经验，未来10年二手房走势将是怎样？谢谢！

    (11:49:10) 叶宏伟说：第一二手房交易量会马上超过一手房，上海已经召开一手房，杭州一手房跟二手房比例大概持平。

    (11:49:38) 叶宏伟说：二手房对契税的贡献基本上是持平的，二手房会超过一手房，二手房交易量可能是一手房的六倍。

    (11:50:49) 叶宏伟说： 二手房价不是独立形态，跟一手房一样的，我觉得交易量来说确实是如此，另外最后在说的，二手房的税估计会下跌，不会有这么高的，这么高是撑不下去的，跟胡锦涛总书记提出来的，外需型的增长变为内需型的增长是不相符的。

    (11:51:20) 叶宏伟说：国外对我们国家压力很大，一会儿人民币汇率下跌，一会儿反倾销，那要扩大内需，房地产是最大的内需，这个引擎不能熄灭，我是温家宝总理马上减税，减税二手房交易量上来了。

    (11:51:34) 主持人说：减税时间表怎么样？

    (11:51:41) 叶宏伟说：可以拭目以待。

    (11:51:55) 主持人说：承功 ：请问叶老师现在像月收入在2500元,买房合算还是是租房合算,面积要在120平方,我在温州

    (11:52:30) 叶宏伟说：这种情况，温州房价很贵，2500块钱个人建议不要买房，还是租房，这个很显然，2500块钱肯定要叫爸爸妈妈付钱，2500块钱存下来最多一千块钱，那一百万的按揭，一个月也要六千多。

    (11:52:59) 叶宏伟说：十万的按揭还要六百多，压力太大，我感觉这样的情况是如此，如果特殊情况，要结婚父母给他资助，另外温州房价已经涨的比较厉害。

    (11:53:30) 叶宏伟说：温州人有钱人多，偷渡到国外、华侨带过去特别多，丽水的一个青田县这么一个小县城房价一万多一个平方，丽水这样的地方，我的老家，这么一个不富的地方，房价现在最贵的卖到九千块钱一个平方，

    (11:53:40) 叶宏伟说：均价五千到六千了，是很厉害的。

    (11:54:04) 主持人说：八达包装印刷 ：请问叶老师,如果买房,你觉得目前中国那一个城市生活的质量最高,如何是你会选择那一个城市? )

    (11:54:53) 叶宏伟说：我想讲两个城市，一个是杭州，杭州各方面不错，这么好的地方，经济非常发达，银行融资都非常发达，创业非常有利，阿里巴巴这样的企业，还有吉利临海跑到杭州，东芝全球最大的生产地在杭州，松下也在杭州，杭州确实是非常好的地方。

    (11:55:08) 叶宏伟说：生活、办公、创业都很适宜，小孩子教学也很发达。

    (11:55:25) 叶宏伟说：第二个三亚不错，如果有能力到那里买一个房子的三亚不错，三亚是非常好的选择。

    (11:55:48) 叶宏伟说：居住度假都好，年轻人不可能长久呆着，先买来给父母住，中国唯一的一个热带岛屿就是三亚。

    (11:56:18) 叶宏伟说：那里有这么几波人，一波是东北人，第二波人是江浙一带的人，第三波人山东这一带的，就是我们中原地带的人，本地人是比较少的。真正三亚本地人就是六万人口。

    (11:57:00) 主持人说：最后为什么会问您这个问题，这个问题可以给人一个遐想空间，哪个到底生活质量最高，的确作为房子，我们拿汉字礼说是“累”，上面是一个田，福气的福也有一个田，为什么说累呢？你要买房子、要投资肯定非常累，

    (11:57:22) 主持人说：你有了房子很苦，也很有福气，房子带给我们劳累的同时，也给我们遐想的空间，我们最后也谢谢叶老师作客阿里巴巴直播室，希望个税下调以后作客阿里巴巴直播室，谢谢。

褚立 整理