照片来源：乐居财经

提起董藩教授大家一定不陌生。

董藩说，房地产是中国经济发展的支柱产业、主导产业和先导产业，就像那句“要想富、先修路”一样，中国经济要全面发展，必须先发展房地产业。

「真话往往很难听，真相也往往让我们难堪——在国民经济中能同时获得这三种地位评价的，只有房地产业，可以说没有哪种产业比房地产更重要。但是，我非常遗憾，大家对这些，认识是不足的。」

董藩

房地产专家、北京师范大学房地产研究中心主任

北京师范大学管理学院教授

国家审计署特约审计员

建设部专家委员会委员

“国策高参”“学术界的彭德怀”

“给房地产市场算命最准的人”

9月21日（周六）上午九点，著名青年经济学家、房地产专家，北京师范大学政府管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授，来到了我们浙江大学，为浙大经院总裁高级研修班的企业家学员们，做《房地产投资的经验判断与家庭资产配置优化》专题讲座。

董藩教授在房地产界的巨大影响力，以及其强大学术理论支持下的惊人语录，都让他拥有了一批铁杆粉丝。「藩丝」们追随董教授走南闯北，董藩教授在哪里讲课，哪里就有「藩丝」们的身影。

现场200多个座位满满当当，甚至搬来小板凳占据了过道，仿佛回到了大学时代占座抢最受欢迎老师的课的情景。

两天的课程，董藩教授都分享了哪些呢？请听管培君娓娓道来~

开场白

我经常对我的学员们，重复美国开国领袖之一本杰明·富兰克林在他的《穷人理查德年鉴》中说的话：“赚钱不是贪婪和谋生，而是使命和精神，是最大限度地使人生绚丽多彩和改变个人命运的最好途径。”——你有理由富起来，你有权富起来，你有机会富起来，你能活得舒服！

要赚钱，你先要活得明白，懂得赚钱的众多道理。

比如，在房地产投资问题上，你要懂得：

房价正常是怎样运行的；

它受到哪些常规和特殊因素的影响；

你要明白宏观调控的动机与作用机理；

明白未来推出的房产税会怎样影响你的财富人生；

你更要明白，长期看哪个城市的财富将停涨甚至塌陷，你必须撤出；

哪个城市的楼市还有机会，你可以进入；

你还得明白你已经拥有的房产究竟是摇钱树还是垃圾资产；

住宅、商铺、写字楼、公寓，究竟买什么才对……

01

房地产投资理财的理论基础

货币的边际效用

效用是指消费者在消费活动中获得的满足程度，它是衡量消费效果的综合指标。边际效用指的是消费者从一单位新增商品或服务中得到的效用（满意度）。 

既然是商品的一种，货币的效用也是递减的，其原意限定为当一个人的货币不断增加，对于最后一单位增加货币的效用评价，当然，可以理解为收入，因为收入可以用货币来表示。 

不同的收入水平的人之间进行比较，货币的边际效应也是明显存在差别的。

既然不同人的货币边际效用不同，高收入人群的货币边际效应低，他花钱就大方，支付能力强；低收入人群的货币边际效应高，他就相对吝啬，支付能力弱。如果所在区域富人多，需求就大，价格水平就高，相反，穷人多，则需求就小，价格水平就低。

在供应条件不变的情况下，投资品的投资回报取决于区域财富增长速度、需求演化趋势。

在富人区域投资回报相对高，于是房地产投资首先要研究富人在哪里的问题。

外部性

外部性又称为溢出效应、外部影响或外差效应，指一个人或一群人的行动和决策使另一个人或一群人受损或受益的情况。

经济外部性是经济主体（包括厂商或个人）的经济活动对他人和社会造成的非市场化的影响。即社会成员（包括组织和个人）从事经济活动时其成本与后果不完全由该行为人承担。分为正外部性 (positive externality) 和负外部性 (negative externality)。

正外部性：某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价，负外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受损，而造成外部经济的人却没有为此承担成本。

净外部性：正外部性减去负外部性。净外部性越大越值得投资。

机会成本  

机会成本(opportunity cost) 是指利用一定的时间(time)或资源(resources)生产一种商品时，而失去的利用这些资源生产其他最佳替代品(substitute)的机会。泛指一切在作出选择后其中一个最大的损失。

有些机会成本可用货币来衡量，有些机会成本往往无法用货币衡量，是效用的比较问题。

如果在选择中放弃选择最高价值的选项(首选)，那么其机会成本将会是首选。而作出选择时，应该要选择最高价值的选项(机会成本最低的选项)，而放弃选择机会成本最高的选项,即失去越少越明智。

机会成本理论为正确合理的选择提供了逻辑严谨、论据有力的答案。在进行选择时，力求机会成本小一些，是进行决策方案选择的重要原则之一。

机会成本与会计成本是两个不同的概念。会计成本计量有五种计量方式，即历史成本、重置成本、可变现净值、现值以及公允价值。通常情况下采用历史成本计量，即是指实际支付的货币成本。机会成本可能等于、也可能不等于会计成本。在完全竞争条件下，机会成本等于会计成本；在商品（或生产要素）供应不足、实行配给的条件下，机会成本高于会计成本；在商品积压或要素闲置的条件下，机会成本低于会计成本或为零。更多的是在机会成本高于会计成本的情况下，使用机会成本的概念。

机会成本与资金成本共同为确定基准收益率的基础。投资成本应该从机会成本的角度来理解。企业的生产成本可以分为显成本和隐成本。显成本指在生产要素市场上购买或租用他人的生产要素的实际支出，隐成本指自己所拥有、且被用于生产过程的所有生产要素的总价格。

02

投资置业的基本原则与经验判断

炒股不如买房： 

1. 从回报看，炒股关注短期，买房关注长期；

2. 风险控制难度不一样，房市安全性高，股市相反；与股票相比房地产的流动性并不差；

3. 进入门槛不一样；

4. 买房子可以以小博大，股市还不可以；

5. 有房子在手中意味着财富增加，有股票在手中永远不要说你很有钱，因为股票动荡随时可以将你的财富蒸发掉；

6. 房市适合投资，股市适合投机，对中国目前来说房市里全是赢家，股市里很少有赢家。

他认为，从长远看，房地产需求持续上升，房价仍将保持上涨趋势，房地产与其他投资产品相比，市场信息相对充分其未来收益更确定，房地产仍是相对较好的投资渠道。与此同时，他也建议企业家要有投资风险意识，不要把鸡蛋放在一个篮子里，可考虑跨国置业。

在中国做房地产投资最重要的是看趋势，人口密度越大的地方供求关系越紧张，房价是城市功能和城市竞争力的综合反映。因此，“能在沿海买不在中部买，能在中部买不在西部买；能在一线买不在二线买，能在二线买不在三线买”。另外，董藩教授还表示，因各个城市写字楼储量过剩，商业回报下降快，目前不建议进行写字楼投资。

投资房产的具体区域的选择  

投资回报从区域来看：沿海>中部>西部；

投资回报从全国的城市来看：一线>二线>三线；

投资回报从城市产业结构看：商贸型城市>综合型城市>旅游型城市>交通物流中心城市>工业型城市>农业型城市；

投资回报从城市区位上看：中心区域>次中心区域>普通地带>边缘区域；

投资回报从密度上看：拥堵区域>次拥堵区域>正常区域>稀疏区域（交通设计缺陷除外）

其实，董藩老师对于中国房地产市场发展的观点基本没有改变，但是，增加了市场投资风险的提示。因为，他认为：

1、国内制度和政策发生了变化。中国政治及经济形势进入新时期，制度的变化会带来政策的变化，这些变化导致了中国房地产市场的巨变，房地产投资内在逻辑变化了，应当引起高度的重视。

2､ 财富安全问题凸显，财富安全与当前的政治形势紧密相连。人生最大的智慧是设计一条安全的道路，每一个财富量比较大的拥有者必须面对现实，清醒地知道你现在处的环境，认识未来中国可能往何处去，并知道你应该制定什么方案。

3､ 中国政府现在所有的，治理房地产市场的基本思路就是建设长效机制。但长效机制是否有效与持续，善待观察。它的作用：一是降低房地产业的市场化程度；二是降低投资投机程度，维护房地产市场的基本稳定。

4､ 房地产领域的研究要站在长期趋势的角度上，必须摒弃短期思维。

5､ 房地产税必将要推出，只是时间上的问题。

6､ 要知晓大变革时代的财富演化规律。若不懂市场规律，会被价格机制淘汰。

7､ 投资者的制度敏感性待加强。

8､ 经济规律对财富存量的再调整，财富分配属于经济现象，一定会受到经济规律的调整。

9､ 财富演化的大趋势：一是向国家集中；二是向少数人手中集中。需要注意的是，集中的速度在加快。

而对于未来，董藩老师认为，中国高增长时代已结束，困难时期来临，所有人都要调整心态。不能抱着过去的心态做投资了，他建议，一是回报率要求要降低，只要长期看，综合回报率、年复合增长率达到8%以上都是好的投资，不贬值就是好投资；其次是，不但讲增值，还要讲风险，保住就是赢家。

03

给投资者的建议

对于个人投资者置业者而言，董藩老师建议破茧思维，突破政策限制。「突破固有的边界、挣脱困境，机会成本告诉我们始终要不断进行资产的优化。」

就目前情况而言，董藩老师指出，优化过程中有很多方法：如清理低质量商业性资产，大量的商业性资产坚决卖掉；清理非自用三、四线城市及小城镇房产；清理窗外价值低、没有正外部性释放可能的房产；清理产权有缺陷的房产。

他还认为，应该清理20年以上房龄的房产，因为房产的居住功能差，融资属性就在丧失。房产投资始终是一个投资品，一定是用它不断置换，才能达到最优状态，但是这些“老破小”们正在丧失这些价值。此外，应提前规划对子女的财商启蒙和财经专业知识教育。

对于机构投资者而言，比如基金或者以其他的资产管理公司，他指出，因为现在回报变了，投资逻辑也变了，这些公司的运作形式要变，机构投资者的成功取决于商业模式的成长性和经营规模，跟个人收入没关系。

对于开发商而言，因为市场演化的投资与经营思维的转变，建议开发商考虑转型成为机构投资者；或是考虑向“运营商”或“开发商+运营商”转变；又或是将工作重心应由产品转变为客户；也可以是向后端服务延伸，大钱、小钱一起赚。

04

《董藩家训》

董藩教授的8点家训，的确做到了透过现象看本质，通过经历看精华，穿越人生看未来。

1. 靠才华求进步，不靠丧失尊严求发展；靠智慧和汗水赚钱，不靠权力和关系谋生。除国难当头、被逼无奈外，绝对不进官场，远离公有体制，靠市场生存。

2. 家乡是用来回忆的，祖国是用来回望的，不要被故土情结捆住了前行的双脚。拆除这些可能阻碍你成长的情感藩篱，哪里____就到哪里去，哪里繁荣就到哪里去，哪里文明就到哪里去。

3. 无论你在哪个国家，记住：50岁之前，最好呆在最大的城市，最低也要在排名前三的城市。如果是在中国大陆，只可以选择北京、上海、深圳工作。

4. 接受最好的教育，接受国际化的教育，终生不间断地接受高端培训，与最爱学习和最会学习的人在一起，在思维和眼界上始终追随最前沿的引领者，争取变为引领者。

5.  除亲属外，要用商业的方式帮助其他人。纯公益的事情，遇到了就做，那是上苍的安排，不能躲避。但绝对不去主动寻找穷人、救济他们，那是政府的事情。若去做，会助长他们的惰性和“我穷我有理”的无赖文化。而且即使你富可敌国，也无法持续下去。

6.  可以做医生、教师、律师等，在这些具有助人色彩的岗位上做得好，也会赢得尊重。但若想大富，则要远离这些职业，最好去做纯正的投资活动——房地产和金融俩领域是挖不完的富矿，真研究透了则会事半功倍，快速致富。

7. 钱是男人的胆，女人的脸，必须努力赚钱！不花父母和亲属以外的别人的钱，不花有辱尊严的钱，不花外人无理由赠与的钱！只要还能坚持，就不向别人借钱；只要不是救急、救命，也不借给别人钱！

8. 与人为善，记住每一个帮助过你的人，并且一定要表达感激，在能力许可时回报这些好人。要远离每一个故意伤害过你的人，不让一个人第二次伤害到你。

在两天的课程中，董藩教授对房地产市场做了抽丝剥茧的分析。学员们意犹未尽，纷纷表示听懂（董）一席话，胜翻（藩）十年书，直呼很多经验千金难买。

管培君在此也祝福浙大经院总裁班的学员们，

在资本与金融的时代浪潮中，

乘风破浪，学有所成！