浙江大学经济学院继续教育中心与阿里巴巴直播中心合作之专家话题

12月20记录。

【嘉宾介绍】叶宏伟，浙江六和律师事务所律师，浙江大学法律经济学博士，浙江大学房地产投资研究所法律事务部主任，21世纪不动产执行总裁，主要从事经济法、合同法的教学研究工作，以及房地产方面的律师服务工作。 担任了包括城建集团、万向集团（倾城之恋）、国都集团、大华集团、青鸟房产、证大集团、省工信房产、多元房产集团、都市房网、21世纪不动产等多家知名房产集团公司的法律顾问，同时还担任海南省三亚市房管局的法律顾问，主持过证大集团与全球最大的房地产企业美国21世纪不动产(Century21 real estate)的合作谈判，并于2002年9月2日签署协议，承办了全国最大的房产纠纷集团仲裁案(192户业主仲裁案)，具有较深厚的理论功底和较丰富的实践经验。
    【精彩看点】

一、作为房地产商或普通的房产投资者，你思考过这些问题吗？
    现在是投资的好时候吗？投什么最好？    （好租、好卖、好用）
    国外的基金为什么来中国？你能从中得益吗？
    中国未来最福的房地产商会是谁？从事什么行业，又会是谁？
    当前房地产商的最大战略风险在哪里，中国会发生尤先科事件吗？
    发展观——科学发展观——和谐社会
    原罪——仇富
    房地产风险（政策、市场、法律）
    二、2006房地产纠纷焦点与分析对策
    【主持人】雪莺

    (10:02:55) 主持人说：各位网友大家上午好，今天的直播主题是“阿里商学院系列：房地产投资、房地产风险和房地产法律 ”我们请到的嘉宾是叶宏伟律师，

    (10:03:03) 主持人说：他是浙江六和律师事务所律师，浙江大学法律经济学博士，浙江大学房地产投资研究所法律事务部主任，21世纪不动产执行总裁，主要从事经济法、

    (10:03:10) 主持人说：合同法的教学研究工作，以及房地产方面的律师服务工作。 担任了包括城建集团、万向集团（倾城之恋）、国都集团、大华集团、青鸟房产、证大集团、

    (10:03:15) 主持人说：多元房产集团、都市房网、21世纪不动产等多家知名房产集团公司的法律顾问，同时还担任海南省三亚市房管局的法律顾问，

    (10:03:22) 主持人说：主持过证大集团与全球最大的房地产企业美国21世纪不动产(Century21 real estate)的合作谈判，并于2002年9月2日签署协议，承办了全国最大的房产纠纷集团仲裁案(192户业主仲裁案)，具有较深厚的理论功底和较丰富的实践经验。

    (10:03:45) 主持人说：关于老百姓对房地产商恩恩怨怨，日子好过了，但是价格也涨了，政府也难办了，房子、房子、房子，真是头痛，请叶老师跟我们谈一下头痛的房子。

    (10:04:09) 主持人说：今天主题演讲请叶老师谈一个小时左右，后面一个小时请各位网友谈谈房子的酸甜苦辣、恩恩怨怨，或者是跟房子的疑问，下面请叶老师给予一个回答。

    (10:04:34) 叶宏伟说：非常高兴我们今天能到阿里巴巴来做嘉宾，实际上刚才主持人对我做了一个介绍，另外说了一个成份，就是我也是房奴，我每月要付按揭。

    (10:04:41) 主持人说：按揭多少？

    (10:05:29) 叶宏伟说：这是秘密，我也有很多辛酸苦辣，到目前为止我也是赚钱的，我觉得很多消费者跟开放商对立的时候，也存在了一个问题，我刚刚交付的一个房子，少打了两个洞，卫生间的地方做成了厨房间，因为少打两个洞，要赔偿49000块。

    (10:05:45) 叶宏伟说：因为我是律师，他仔细斟酌觉得赔钱比较好，我这个事情给他反映一年多时间了，就是不给我解决。

    (10:05:52) 主持人说：然后就逼着他赔钱？

    (10:06:18) 叶宏伟说：我没办法，昨天下午我接待了很多人的电话，我每天的很大一块工作是接受别人的咨询，我有一个朋友买了一个房子，这个房子买的时候，开发商告诉他这个地方很好，但是好多的情况，旁边是一个工厂，

    (10:06:27) 叶宏伟说：昨天寻求我到底怎么办，昨天晚上打电话给我，我估计已经顺利解决了。

    (10:06:34) 主持人说：按照你的主题线索来讲一下。

    (10:07:15) 叶宏伟说：首先给大家做一个报告，分这么几块东西来讲，第一块是房地产的重要性，第一个想讲一下房地产投资对政府、老百姓的重要性，对老百姓来说四样事情是必须的，第一个是衣、第二个是食，老百姓衣食解决了，

    (10:07:46) 叶宏伟说：下面要解决住的问题，现在住的问题是老百姓最关心的问题，大家知道在05年的时候，政协提出了这样的问题，刚才主持人说的，05年的关键词里面老百姓关心的三大问题，第一个是医疗，第二个是教育，第三个是住房。

    (10:08:20) 叶宏伟说：朱镕基总理答记者问的时候，其中有人问到有什么办法平抑房价，那就是用组合拳，这是政府一项关心的问题，对地方政府、中央政府来说，房地产非常重要，不能打趴下，现在整个中国GDP里面将近20%到25%之间是来自房产增长。

    (10:08:59) 叶宏伟说：举个例子杭州下城区的GDP税收收入里面60%来自于房地产，整个浙江省的统计36%来自于房地产，也就是说一辆车子有3台发动机的话，有一台来自房地产，西湖这么美，西线改造投资100亿，马上西溪湿地还要投资，

    (10:09:07) 叶宏伟说：很大的来源是土地出让金。

    (10:09:19) 主持人说：我听明白了，这成了中央政府和地方政府博弈的过程。

    (10:09:48) 叶宏伟说：对，这导致了中央政府和地方政府之间上有政策、下有对策，房价跌了土地卖给谁，对中央政府来说这是政治问题，政治问题首先要平抑这个问题，两者之间存在着博弈。

    (10:10:09) 主持人说：同时细化到了户型都要来规定，房地产商也会说出台国八条，还有国四条、国二条，到国二条就死翘翘了。

    (10:10:43) 叶宏伟说：06年是房地产的多事之秋，尤其是房产调控的新问题，大量的社保基金进入房地产行业，上海在03、04、05年是房价上涨的领头羊，我们的老百姓对房地产也是有体会，房价上涨太厉害了。

    (10:11:31) 叶宏伟说：房地产确实有暴利的问题，这里可以讲一个东西，大家看孟德尔的夫妻排行榜，中国的这一对夫妻，排在全球夫妇里面的第四名，62亿人民币，全球排名也是非常高的，比贝克汉姆夫妇还高，这说明房地产业确实赚钱很厉害的。

    (10:11:40) 主持人说：我们不用这些渠道了解，我们从福布斯、胡润排行榜就知道了。

    (10:12:01) 主持人说：像朱盟一、徐荣茂等等，都是从事房地产投资的，做房地产可以这么讲，也是有钱赚，而且绝对是一个暴利的产业。

    (10:13:03) 叶宏伟说：昨天我晚上回家的时候，我看了王石的《道路与梦想》，我以前看过，昨天看，他说25%以下利润房地产方面不做的，很多人觉得他很傻，人家说是40%以下的利润不做的，深圳要到25%以上利润的是很困难的了，要做40%以上利润的开发商都消亡了。

    (10:13:32) 叶宏伟说：其实这种利润是不正常的，王石也讲了，最终利润是要平均化的，房地产利润高了以后，大量的企业，比如说卖皮装、卖皮鞋的，他也做房地产，因为利润高，现在宏观调控之后发现开发商难过了，

    (10:14:01) 叶宏伟说：他把这块地到银行贷款，去典当，典当的利息是很高的，那可能年利息达到50%左右，原来预计利润40%，现在典当要50%，反过来就要亏本，所以现在总的来说我们身边很多的房地产所谓的富翁很多都是房地产有关系的。

    (10:14:06) 叶宏伟说：杭州也是一样。

    (10:14:36) 主持人说：对杭州包括气金鑫（音），我们直播室也采访过他。对于房地产方面你有没有所思考这个问题？

    (10:15:01) 叶宏伟说：对老百姓来说这也是需要思考的问题，老百姓没有这么多钱，但是并不压抑想赚钱或者至少是买一栋房子的梦想，老百姓提这个问题，到底要不要买房，平时在饭桌上都在问，要不要买房，买什么样的房，

    (10:15:30) 叶宏伟说：我个人认为你自己去买房子住的，我觉得在杭州、上海等等都一样，如果自己住的，我感觉你是可以买的，如果你买了短期之内买进，想明年赚钱的，你在杭州不要买，因为你的税负太高了，举个例子今年买房子一百万，

    (10:16:17) 叶宏伟说：明年或者后年可以卖到一百一十万，你看起来赚十万，实际上没有赚到，那你利息的话要十二万，那还要中介费，加起来有10%左右，一百万卖出去最终是一百一十万是亏的，个人认为短期之内买房是为了卖房投资的话没有必要。

    (10:16:40) 叶宏伟说：有人想中长期投资，五年十年以后，或者是小孩在浙大读书，以后可能在杭州工作也可以住，不住的话也可以卖掉，我认为这种还是可以的，就是居住投资两相宜是可以的。

    (10:16:57) 叶宏伟说：这种他要投资的话，在杭州来说要投市中心的，郊区的房子危险性还是很大的，因为郊区的需求弹性是很大的。

    (10:17:28) 叶宏伟说：郊区的房子第一个问题是没有配套，幼儿园没有、一个超市也没有，医院也没有的，公交车也没有的，这个地方比如说一百万买了房子，一个月能租多少呢？可能是五百块、六百块，那反过来在市区买一套房子，那两千块、三千块也是可以的。

    (10:17:52) 叶宏伟说：郊区的房子投资的话要谨慎，除非买别墅，那绝对禁止的品种里面其中就有别墅，高尔夫，杭州这一轮行情涨过了，再买没有什么意义了，

    (10:18:24) 叶宏伟说：我现在认为你一定要去买房子做投资的话，一定要把握好三个好的原则，第一个好租，买进来以后不卖，那租出去也可以，比如说黄龙雅园很好，四十个平方可以租三千块，

    (10:18:48) 叶宏伟说：世贸丽金也是不错的，另外还有财富置业，大量的日本人住在这里，而且是在市中心。

    (10:18:54) 主持人说：第一个好租，最好在市中心。

    (10:19:30) 叶宏伟说：第二个好卖，有的房子挂出去半年没有动静，因为供应量非常多，有的房子自己不住，一大半都是为了卖，又没有人要，就很难卖出去了，黄龙雅苑要卖的话，快的话一个星期能够卖掉。

    (10:20:03) 叶宏伟说：第三个就是好用，在市中心周边方便，公交车方便、幼儿园方便、医院也方便、小区也方便。

    (10:20:15) 主持人说：这个限定是在市中心？

    (10:20:28) 叶宏伟说：对，又想投资又想卖就是市中心，纯粹住的话那也是可以的。

    (10:20:38) 主持人说：想住又要出租的话，那最好投资市中心。

    (10:21:13) 叶宏伟说：经济学家的角度来讲风险最小化、利益最大化，香港我们可以看到跌的幅度在市中心是最小的，跌的都是在周边的，另外买商铺的话就是为了出租的，那你显然买市中心，虽然贵，但是它的收益是比较稳定的。

    (10:21:36) 叶宏伟说：还有一个就是写字楼怎么办，那可以的，那又是要买最好的，还是李嘉诚的一句话“地段、地段、地段”。

    (10:21:41) 主持人说：国外的基金呢？

    (10:22:14) 叶宏伟说：国外的基金为什么来中国，老百姓买房来住，作为机构投资者，他到中国来很显然不是为了自己住房子，他就是为了投资，但是我们可以看到国外的基金大量的涌进，虽然在05年宏观调控，

    (10:22:56) 叶宏伟说：高盛他们投资给我们七亿人民币，我们看到专门收很多的项目到国外上市，最喜欢收类似于银泰百货的东西，85%以上出租出去的，外国人喜欢包装以后到新加坡或者美国上市，为什么喜欢这个东西呢？

    (10:23:23) 叶宏伟说：第一个赌人民币升值，第二个因为这一种房子风险很小，已经出租出去了，出租出去以后这个房子拿到平均年回报6-8%，我们知道日本的存款利息多少呢？0%，

    (10:23:49) 叶宏伟说：利率基本上稳定的，我们把这样的自然包拿到日本或者是新加坡发行马上抢掉了，我们看有一个项目在国外非常好，在国内并不一定认可。

    (10:24:33) 叶宏伟说：老百姓在股市里面要与桩共舞，我们老百姓对大势判断，首先未来大势是好的，做五到十年的打算问题不大，另外这种投的是带租约的，租的有85%以上的，银泰百货，这种包装期很短，马上就上市了。

    (10:24:55) 主持人说：中国未来最富的房地产商会是谁？

    (10:25:51) 叶宏伟说：我接触了很多的地产商，他开发了一个项目，最后走进去是凄然泪下，我举个例子吧，湘华园这个项目是非常市中心的，离我们的武林光掺非常低的，当时湘华园卖出去的房子，当时是三千块左右的水平，交完房以后，过了两年，这些业主就来找开发商了，要求赔偿。

    (10:26:25) 叶宏伟说：当时出现了一个问题，广告商讲这里面有6000平方米的中心绿地、中心花园，实际上兑现的是1800平方米，这些老百姓虽然房收了，两年还不到一点的时候，过来跟开发商提出来了，我要你赔钱，

    (10:26:50) 叶宏伟说：广告商说6000平方米中心花园，但是到哪里去了？我要赔钱，我插一句话，这个时候房子涨了多少？涨到七千到八千左右，现在九千到一万左右的水平，老总想不通了，

    (10:27:33) 叶宏伟说：我赚的钱还没有你多，宋卫平说，我赚的钱超过两千万，老太太买了十多套房子，她在我这里赚到两千八百万，不如老太太多，已经赚这么多，已经够了，为什么还要找我呢，最后这个案子的判决是我们商华园赔巨额赔偿，每户赔了2%，

    (10:28:11) 叶宏伟说：累计起来有一千多万，开发商走进去第一个感觉是赚的钱没有业主多，第二个想法是赚钱了还跟我打官司，另外走进去跟我没有任何关系，没有我的一套房子，连跟我吃饭的弟兄、员工都没有办法安排，

    (10:28:37) 叶宏伟说：所以引发出一个问题，未来整个房地产业最大的富翁从哪几个口子上来？我觉得最大的富翁是房地产中介行业，房地产行业是万岁行业，中国这么多人，很多人都要买房，

    (10:28:56) 叶宏伟说：所以可以做很长时间的，中介行业是万万岁行业，哪怕你现在有房了，你还要换新房，如果没有房还得买房，我觉得中介最好。

    (10:29:10) 主持人说：这是不是跟你的身份有关，你是二十一世纪不动产的执行总裁，到什么山唱什么歌。

    (10:29:34) 叶宏伟说：我们投资这个行业是非常有信心的，我们正而八经到这里干的，在美国前十名的地产商全是中介商，没有一家开发商。

    (10:29:50) 主持人说：裕兴房产老总说中国最富的房地产商是房地产中介开发商。

    (10:30:15) 叶宏伟说：美国二手房交易跟一手房比例是八比一，可供的一手房已经很少了。阿里巴巴所在的地方，我在读大学的时候是一个稻田，不仅阿里巴巴这个地方，

    (10:30:42) 叶宏伟说：教工路以西的地方都是道歉，但是现在你看阿里巴巴这个地方已经没有地方开发了，现在开发只能到西边了，要买一套房怎么办呢？只能买二手房，我个人这样想，说法对不对，大家来检验，

    (10:31:12) 叶宏伟说：也许五年以后再到阿里巴巴直播室，那可能会认可，当时高盛来杭州谈判考察，我就问他，中介行业去年这么困难的情况下，全行业亏损的情况下，为什么还选择中介，第二个问题你怎么把这么多投进来的钱兑现，

    (10:31:41) 叶宏伟说：一点七亿人民币，如果开中介的话二十万一家，可以开到850家直营店，为什么他不自己开，为什么投进来，为什么全身而退，他说美国的现在就是中国的未来，他说渠道是非常好的。

    (10:32:10) 叶宏伟说：中介公司现在建立的就是一个渠道，跟国美电器是一样的，家乐福超市、物美超市说白了就是渠道，中介公司里面也是一样的，房子是不是他生产的？不是的，但是你不通过中介公司买不到好的房子。

    (10:32:46) 主持人说：不仅房产、电器，汽车也是一样，我曾经跟元通汽车的朋友聊过，我说你为什么不买车，他说跟国美一样的，以前格力、海尔空调牛，现在国美牛，他说以后肯定是汽车渠道商牛，他说等汽车降价，这是杭州元通汽车的朋友跟我讲的。

    (10:33:16) 叶宏伟说：以阿里巴巴为例，淘宝网说白了做了一个渠道，我给你租一个店面，你自己在这个上面，我收租金、佣金，实际上它也是建设一个渠道，那么我想再一个问题，房地产未来是比较好的，

    (10:33:42) 叶宏伟说：利润最高的可能是中介行业，我们中国整个房地产中介博弈的这些人，这里面有很多了，包括我爱我家、中原、二十一世纪，看谁笑到最后，就像网站有很多公司竞争，看谁胜出了。

    (10:34:12) 叶宏伟说：还有一个我想讲的问题，现在既然房地产行业未来是好的，但是短期之内会比较痛苦，那么现在当前来说或者说近一段时间里面最大的风险是什么呢？我的判断是由于仇富心态，由于政治因素，我担心会爆发俄罗斯一样的尤先科事件，

    (10:34:40) 叶宏伟说：大家知道尤先科是普京搞下来的，尤先科是俄罗斯首富，这里讲一个案例，杭州城西楼盘，这是国有改制 过来的，花了多少钱？1.27个亿人民币，

    (10:35:26) 叶宏伟说：实际上资产超不超过1.27亿呢？一个楼盘就超过一个亿，这里已经开发的楼盘里面爆发一个事情，老百姓把地下四百多个车库霸占了，一般来说地下车库是卖钱的，二十万一个，那四百个车库就是九千万到一个亿给老百姓霸占了，最后开发商选择了无奈，

    (10:36:03) 叶宏伟说：一言不发，开    (10:36:39)出口鸟，那开发商本来形象不好，一个车位可以卖到这么多钱，那可能爆发很严重的问题，可能自己被抓进去，他选择暂时不发表任何意见，

    (10:36:39) 叶宏伟说：在那里不说，选择了沉默，我的担心部分验证了，你看上海陈良宇倒台以后，大量的房产商要么到国外去，要么手机联系不到了，要么抓进去了，实际上我们说这里面确实在国有企业改制过程当中，很多开发商都是黑色交易一夜暴富。

    (10:36:46) 叶宏伟说：这个里面老百姓的仇富心理也是有道理的。

    (10:37:03) 主持人说：现在房地产商和政府的关系也有点像以前的统购统销，其实也是利用了剪刀差。

    (10:37:47) 叶宏伟说：原来的国有企业没有改制之前，我是国有企业老总，反正是国有的，那便宜一点给我们，现在有一些地方的部长都是卖出去了，都是五万块一亩、六万块一亩卖出去的，现在价格多少，五百万、六百万，

    (10:38:01) 叶宏伟说：光土地转了50亿，这个是在高额的利润面前。

    (10:38:11) 主持人说：占用农业用地，统购统销，用剪刀差让房地产商开发，的确有这样的情况。

    (10:38:46) 叶宏伟说：看北京的刘植华市长，还有陈良宇市长，你看买过来六万块钱一亩，卖出去的房子已经改制好了，完全按照市场的，这里的利润增长性太大了，老百姓痛恨在这一点。

    (10:38:55) 主持人说：的确不怪老百姓，这里老百姓被剥削、被盘剥。

    (10:39:44) 叶宏伟说：国家政府用经济适用房来平息，但是又有一个问题，浙大的经济适用房三百方，再举个例子，杭州马腾路这里的经济适用房最大的是多少？180方，这么好的地方，卖给他2700块一个平方。

    (10:40:16) 叶宏伟说：杭州虽然一年有一百万方经济适用房，但是真正拿来上市的不到30万方，70万方是单位定点供应的，是政府自己弄的，我想弄一套，你要不来的，

    (10:40:39) 叶宏伟说：这里面确实老百姓很痛苦的，马腾路怎么能造经济适用房，谁买到就赚钱，你买到，我买不到，所以我觉得这里面确实有很多的问题。

    (10:40:45) 主持人说：你有没有这样的解决方案呢？

    (10:41:19) 叶宏伟说：三年前我就提出来，早在国外就失败的，中国两个问题，好的房子都给开着奔驰、宝马的政府人买去了，真正没有钱的人，三千、两千平方的人也买不起，当时我就建议，我说政府应该大量造廉租房。

    (10:42:02) 叶宏伟说：造小一点，廉租房，马路上要饭的人，一百块钱租金一个月，那没有意见，你说买奔驰、宝马的人，那这里也没有人住，中央现在注意了，已经感觉到这个问题了，经济适用房要缩小规模，要大量造廉租房，这是真正买不起房的人，是租的。

    (10:42:21) 主持人说：谢谢你的直言，我们来谈谈房地产的风险，分别是政策风险、市场风险和法律风险，讲完风险以后，我们接下来集中回答网友的问题。

    (10:42:50) 叶宏伟说：第一个是政策风险，刚才已经讲了很多了，06年国家为什么出台这么多政策，出现了两年变五年的营业税，八月一号出台个人所得税，上个星期三我在西湖法院审理一个案件，

    (10:43:20) 叶宏伟说：这个案子税收引起的，当时买房06年1月1号，卖家拖在那里不供货，由于8也1号出台税收政策，那现在税收就这套房子，98.6万的房子，增加了6.5万的税收，那双方争执不下来，

    (10:44:11) 叶宏伟说：这个风险是什么东西引起的呢？是由于政策和政治风险引起的，第一个是政策风险，第二个是市场风险，我说我现在做房子没有亏的，但是有一套很险的，税太高了，这个风险什么造成的？市场造成的。

    (10:44:50) 叶宏伟说：闲林当时很翘，也是非常好的，这里就是市场的风险，法律风险两个方面，目前最大的问题是法律法规多变，一会儿这么说，一会儿那样说，每个部门说法不一样，造成了案子大量爆发，商华园的案件，当时老百姓认为什么呢？

    (10:45:18) 叶宏伟说：楼书一般给你看看的，不是合同的一部分，那最高人民法院出来一个解释，关于三房买卖后同若干规定的解释，楼书是一部分，那我们周总就想得到了，

    (10:45:46) 叶宏伟说：我们一般法律法规是没有书解的，现在是有书解的 ，他们拿到这个东西到我这里来，要求赔钱，不是欺诈我，六千平方米的中心花园找出来，那没有就赔钱，赔钱怎么赔，当时律师事务所做一个创新，

    (10:46:28) 叶宏伟说：来怎么赔，但是交到下城法院的时候，开了三次会议，完了还不能形成建议，那最后一句话，开发商赔2%是恰当的，实际上这个理念，这个风险是什么东西引起的呢？是因为我们突然之间国家出台了这么一个政策导致的风险。

    (10:46:38) 主持人说：其实我个人觉得楼书也应该列为合同一部分，你觉得呢？

    (10:47:07) 叶宏伟说：现在看来这个问题没有争议的，当时这个也是一个惯例，都是吹的天花烂醉，我还是提醒今天看视频直播的人，你们买房的时候，楼书一定要叫开发商盖章。

    (10:47:42) 叶宏伟说：完了以后你把所有的楼书收集，包括开发商在报纸上做广告的问题，另外你要看楼书上的内容，是不是明确具体的，如果不明确具体的，你打官司，法院目前的审判惯例的话不会支持的。

    (10:48:11) 叶宏伟说：商华园六千平方米的中心大花园，那这是明确的，这对你的购买肯定是完全不一样的，六千平方米相当于九亩地，这样一个东西在武林广场的话是很厉害的，

    (10:48:39) 叶宏伟说：完了以后商华园请我上课，我说你这里存在一个问题，当时讲中心大花园，对我来说1800平方米够了，我们认为50平方够多了，我没讲多少，那这样的情况就抓不住了。

    (10:49:21) 叶宏伟说：第二个问题，作为消费者要注意的，如果说这个开发商最后楼书上说六千平方米中心大花园，兑现不了，那造1800平方米的大花园，那发一个函，你接了这个函以后，按照合同规定，15天之内必须做出同意不同意的决定，如果不做出决定那视为同意，

    (10:50:02) 叶宏伟说：这里合同第十条就有了，规划设计变更，征得政府统一的规划设计变更，在接到的十天内通知消费者，买房人在接收到通知之后15天做出决定，同意不同意，商华园比较典型了，那肯定是不同意，

    (10:50:17) 叶宏伟说：这样的问题，很多的情况下要咨询律师，不要说楼书一拿出去，跟他交涉可能死的一败涂地。

    (10:51:08) 叶宏伟说：目前房地产的最大风险就是因为立法很多情况是不完善的，是有很多空白的。举个例子现在关于地下车位的所有权、会所的所有权问题，现在很多人来咨询，他就问了，这个怎么办呢，有些人买了房，前天他们讨论叫我参加，我没有去，绿城绿园业主要跟旅程打官司，

    (10:51:41) 叶宏伟说：就是地下车位的问题，我们国家的规定目前是没有的，有不同的判决，南京的判决是什么呢？地下车位和会所是应该归业主的，判业主胜诉了，上海判地下车位和会所是应该归开发商的，也判了，那我们杭州这个问题怎么办呢？

    (10:52:09) 叶宏伟说：有几点我们业主要注意的，你去买房的时候，第一个会所你要是他确认，归你们所有的，如果说在会所或者是地下车位，开发商明确说了，会所和地下车位所有权归开发商，如果有这样的规定的话，

    (10:52:41) 叶宏伟说：那对业主不利，目前来说的没有办法的办法，有这个约定，对业主就有利了，没有这个约定反过来对开发商有利，第二个问题，假定这个会所和这个地下车库双方没有约定过，也没有约定给开发商、也没有约定给业主，

    (10:53:07) 叶宏伟说：没有约定给谁的，物权法里面规定，物权法初稿里面规定没有约定就贵业主，没有约定看谁投资谁收益，谁投资的？开发商投资的，现在最后的稿还没有出来，

    (10:53:22) 叶宏伟说：关于这个问题我这样考虑，第二个有约定执行约定，第二个没有约定，我个人认为应该是归开发商所有。

    (10:54:14) 叶宏伟说：会所是要归开发商所有，车库我个人认为，车库一般来说是应该不能卖的，杭州包括全国很多地下车位是不能卖的，如果是有这个人用车，那能不能卖呢？这个是使用权，能买的东西是属于产权，物权法或者产权里边很重要的原则是房产证、土地证、契证。

    (10:54:50) 叶宏伟说：第三个我觉得这里面可能要注意的问题，即使对业主产权判决不一定是归业主，但是开发商这个是要卖掉的，包括车库，你业主不要就卖给别人了，我认为这是违法的，我们有相应的判例，我想跟业主说一下，最典型的是杭州最早的关于会所的法律纠纷，

    (10:55:20) 叶宏伟说：就是杭州的西溪别墅，这是什么意思呢？当时西溪别墅是有产权的，完了以后开发商就把这个会所卖给别人的人，然后我们杭州市房管局把会所给过户了，比如说你是开发商卖给我，房管局也过户了，

    (10:55:50) 叶宏伟说：最后业主把谁作为被告呢，第一个是开发商，第二个选择就是告政府，政府这个是乱作为，是违法的，最后告杭州市房管局，虽然业主败诉了，但是出台规定，凡是会所一律不能过户，

    (10:56:16) 叶宏伟说：也不能抵押，能抵押的话律师可能马上想出一个主意了，你是宁夏的，你就抵给我，那这不也是又过户了，现在杭州的会所是卖不来的。

    (10:56:36) 主持人说：今天大概您的主题演讲到这里差不多了，接下来有非常多网友的问题，我想请叶老师进行一个回答，先来看第一个网友的问题。

    (10:57:08) 主持人说：若水思遥：未来房地产行业向什么样的趋势发展呢？

    (10:57:37) 叶宏伟说：杭州的房价还是比较稳定的，滨江房产还是有一定下跌的，今年卖四千六，明年还卖四千六的话，那相当于是跌的，GDP每年增长10%，没有涨就是跌了，

    (10:58:02) 叶宏伟说：市区房价还是比较坚挺的，买周边房子要注意了，如果你投资房子的话，那小县城不要投，外来人口比较有限，你要卖给人家，那接受的盘比较小。

    (10:58:10) 主持人说：嘉兴这种地方呢？

    (10:58:42) 叶宏伟说：嘉兴有一个特殊情况，磁悬浮，还有上海过来最近的地方，上海大量的工业可能转移到嘉兴、嘉善，普通二三线城市我觉得不要买，还是买省会城市比较稳妥。

    (10:58:54) 主持人说：鲁中花：请问叶老师今后房价有可能下降吗

    (10:59:33) 叶宏伟说：已经下降了，我们从几个指标来看，第一个是增量，看房地产投资，就像水一样的，自来水前面多了，那后面少了，第二个房价确实下降了，我了解一些房子跌的比较厉害的，本来卖一万多，现在卖七千、六千，卖不动。

           褚立 整理