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10月25日专家访谈全记录。

开征物业税,房价将下降34％？

【嘉宾介绍】徐志
    现任浙江大学经济学院副教授，兼任浙江省行政事业财务研究会常务理事、浙江省预算会计学会理事、杭州市税务学会理事等职。

【精彩看点】
1.国家为什么要征房地产税呢？该不该征收？
2.房价降多少？

3.谁将受益？开发商是最直接的受益者？老百姓实惠有多少？
4.房地产税给炒房团敲警钟？
5.房地产税来给房地产市场降温、把过高的房价降下来吗？

【主持人】沈冰

    (10:01:34) 主持人说：各位网友，我们今天的主题是“开征物业税，老百姓买单？房价降34%？，我们请来的嘉宾是浙江大学经济学院副教授徐志老师，给大家打个招呼？

    (10:01:41) 徐志说：各位网友大家上午好。

    (10:01:53) 主持人说：先请徐老师解释一下什么是物业税？

    (10:02:18) 徐志说：先解释一下物业，物业是起源于香港、澳门和东南亚地区，是指房地产和产业所有权的别称，是作为房地产和产业所有权的别称，同意来使用的。

    (10:02:52) 徐志说：广义角度来讲是指产业所有权，狭义角度来讲物业是指房屋和建筑物的所有权，这指的是物业，所谓物业税的话实际上是指房地产税，或者叫不动产税，

    (10:03:18) 徐志说：它是土地和房屋等不动产的评估值开征或者是征收的财产税，物业税的话它的纳税人是土地房屋等不动产的所有人、使用人，

    (10:04:35) 主持人说：物业税开征对我们经济生活方面会不会产生影响？

    (10:05:04) 徐志说：这方面肯定产生影响，这里从三个角度来分析，第一个是政府，开征物业税对政府来讲，是有关一个持续取得收入的能力。

    (10:05:19) 主持人说：现在政府对房地产这块，它的税种有什么，或者已经开征一些税种以后还要开征物业税？

    (10:05:32) 徐志说：现在涉及到房地产的税种有很多，完整起来讲的话有13个税种，

    (10:05:46) 徐志说：比如说有营业税、城市维护建设税、教育费附加，教育费附加虽然是收费，但是性质的话跟税收没有什么两样，

    (10:06:15) 徐志说：除了这两个税种以外，还有契税，房产税，城市房地产税，土地增值税，城镇土地使用税，耕地占用税，固定资产投资方向调节税，企业所得税、个人所得税，总共加起来的话有13个税种，

    (10:06:39) 徐志说：这13个税种里面保留品种停征的是固定资产税，现在停征了，如果开征的话也是跟房地产有关系的，

    (10:06:58) 主持人说：百姓觉得什么税很反感的情绪，政府又要我们交钱了，听起来是冠冕堂皇的，是不是要从口袋里拿出很多钱呢？

    (10:07:15) 徐志说：物业税国家的开征是为了规范房地产的制度，因为现在涉及到房地产的税费方面，税种很多，

    (10:07:36) 徐志说：而且各个环节的负担很不均衡，那么我们讲税种很多的话，我们前面刚刚讲到了，涉及到房地产各个环节税费方面的负担很不均衡，

    (10:08:10) 徐志说：这主要表现在什么呢？税费主要是集中在开发流转环节，这里11个税种是在开发流转环节，房地产的保有环节涉及到的税费非常少，我们改革的目的是为了均衡房地产各个环节的税费负担，

    (10:08:27) 徐志说：如果开征物业税的话，就是为了降低房地产的开发流转环节的税费，提高房地产的保有环节的税费。

    (10:08:40) 主持人说：这样一听是不是百姓觉得不错，这个开征税收不是增加负担，而是减轻负担，是这个意思吗？

    (10:09:13) 徐志说：这个的话不能那么理解，物业税的开征，我们刚才讲到就是要降低流转环节的税费，提高房地产保有环节税费，从这几年税制改革来讲，任何税制改革都会遵循总税负不变的原则。

    (10:09:37) 徐志说：降低的跟提高的持平，对老百姓来讲影响也不一样，有的老百姓提高税负，有的老百姓降低税负，这对整个社会来讲恐怕应该来讲总影响不变的。

    (10:09:55) 主持人说：这里有个疑问问一下徐老师，为什么要开征物业税，现在的房地产税有什么弊端或者是是否需要有改革的机制，原因在哪里？

    (10:10:27) 徐志说：开征物业税的原因主要有两点，第一点现在涉及到房地产税收制度上存在很多的问题是一个方面，另外一个方面是开征的话有一定的积极意义，

    (10:10:57) 徐志说：现在房地产税收制度存在很多方面的问题，比如说税费项目多，各环节税费项目不均等，还有我们涉及的房地产税收制度，它的增税范围窄，还有增税依据不科学，

    (10:11:22) 徐志说：现在房产税也好，城镇土地使用税也好，都是集中在城市、县城、镇、工矿区的，主要是局限在城镇，对农村是不征收的，这个是征税范围窄，

    (10:11:49) 徐志说：计税依据不合理，这里计税有两种，一个是根据租金收入征税的，还有是根据房产原值的一定比例，这个大家知道的，我们这几年经济发展以后，房地产的实际价格的话已经增长了很多，

    (10:12:07) 徐志说：但是我们现在房地产的计税依据还是按照房产的原值的一定比例，现在房地产的税收制度，它的计税以及不科学，

    (10:12:25) 徐志说：另外还有的话，房地产税收制度里面还存在什么问题呢？就是内外两条税制，也就是说对内和对外的话，不是实行相同的税收制度，

    (10:12:58) 徐志说：比如说房地产的饱有环节，我们对内是房产税，对外是用城市房地产税，这税种不一样，这里面税收制度的要素也就有区别，这个实际上对内对外不一样的话，这是有违国民待遇原则的，

    (10:13:26) 徐志说：刚才讲主要是第一个方面，我们为什么要改革的话，就是现行的房地产税收制度存在着物种种的问题，另外一个方面的话就是这个税开征的话有几个积极意义，

    (10:14:01) 徐志说：第一个克服土地批租制的弊端，所谓批租的话是指什么意思呢？就是土地在国家说所有的前提下，规定用地者向国家缴纳一笔费用，然后他就取得了这块地的一定期限的使用权，

    (10:14:08) 主持人说：这跟开发商密切相关。

    (10:15:01) 徐志说：这是批租，这里土地使用时间不一样，有的是四十年，有的是七十年，这里是一次性支付的，土地批租制的话，为政府带来非常丰厚的财源，但是有一个致命弱点，

    (10:15:36) 徐志说：可能导致一些地方政府土地没有节制的开发，还有不能长远分配，而是全部留给房地产的保有者，物业税的话是为了取消降低房地产开发环节的一些税费，

    (10:16:04) 徐志说：增加房地产保有环节税费，这样的话就可以给政府带来一笔比较稳定的收入，以前是一次性的，那么现在的话是稳定的，每年都有的，比如说住宅用地的话70年，原来一次性支付的，

    (10:16:19) 徐志说：收了也就收了，没有了，现在改成每年支付一部分，这样的话就可以为后几届政府带来稳定收入，

    (10:17:02) 徐志说：另外还有一点政府的话可以参与物业在保有阶段里面的增值价值的分配，你物业增值了，可以通过物业税参与这部分增值的分配，

    (10:17:24) 徐志说：这是开征物业税里面的第一个积极的效应，第二个积极的效应是物业税开征可以降低房地产的开发成本，

    (10:17:40) 徐志说：为什么的话前面也降到了，物业税开征是降低和取消房地产开发和流转环节税费，这就直接降低了房地产开发成本，

    (10:18:15) 徐志说：第三个物业税开征可以降低金融风险，这里面的话因为物业税开征以后可以降低房地产的开发成本，那么房地产开发成本降低以后就会使得金融企业可以减轻对房地产开发企业的贷款压力，

    (10:18:33) 徐志说：这是金融风险里面一方面的压力，还有在一定程度上来讲可以降低它的销售价格，那么销售价格的降低，又可以体现对个人住房贷款的压力。

    (10:18:47) 主持人说：听那么久最后一点还是跟我们相关的，销售价格可能降低的话，那百姓还是蛮期待的，有这样一种现象。

    (10:19:10) 徐志说：另外的话开征物业税以后，随着房地产销售的价格降低的话，又会大幅度的减少抵押贷款的房地产的泡沫，这样的话可以降低金融企业贷款的风险，

    (10:19:40) 徐志说：这是我们开征物业税里面积极意义的第三点，最后一点开征物业税有利于调节社会的财富差距，因为我们随着经济的增长，老百姓的收入，财产财富总额都有了很大幅度的提升，

    (10:19:56) 徐志说：同时在财富占有方面的话存在着越来越大的差距，那么对老百姓的收入方面的调节的话，我们现在主要是通过个人所得税的。

    (10:20:22) 主持人说：这里很多人关注，前一段时间政策出台百姓很哗然的，好像整个档次提高了，交的钱是多了，这种感觉，大家都是蛮哗然的，徐老师这方面也是非常有研究的专家，这点能不能跟我们顺带讲一下？

    (10:20:56) 主持人说：个人所得税的话，去年全国人大对个人所得税进行了第三次修正，第三次修正的内容的话，实际上是涉及到了两点，第一点是关于工资薪金所得的免征额的调整，

    (10:21:18) 主持人说：原来工资薪金免征额是800，现在是提高到1600，你的每个月工资收入里面，所有人都可以固定的先扣掉1600，余额的部分再征税，

    (10:21:46) 主持人说：第二点是个人所得税管理方面的问题，要求高收入者，要自行申报纳税，那么关于这两点的话，应该来讲第一点的话，对于我们的居民个人来讲应该是利好，

    (10:22:06) 主持人说：因为免征额提高了，在某种程度来讲可以减轻个人所得税的税负，当然有些人根据收入的不同，减轻幅度是不一样的，但是肯定会减轻的，另外一点的话是关于征收管理这一点，

    (10:22:56) 徐志说：征收管理的话，因为个人所得税的征收管理采取的是单位代扣代缴为主，个人自行申报纳税为辅，基本上都是支付单位代扣代缴的，假如少扣少缴是跟纳税人没有关系的，那最多处罚单位，

    (10:23:22) 徐志说：现在单位的话要全员全额申报，要把所有的人所有的收入申报，同时规定高收入者要自行申报纳税，他们通过这两点的话，税务机构的话形成一个交叉集合的关系，

    (10:23:38) 徐志说：这两种申报，看是不是一致，如果不一致，看不一致的程度怎么样，如果大的话就开始进行稽查。

    (10:23:59) 主持人说：老百姓纳税的意识要提高，素质也要提高，原先还觉得蛮懵懂的，觉得跟我没有关系，现在是我们生活当中的一部分。

    (10:24:26) 徐志说：现在监控重点是高收入者，高收入者是年薪在三万以上的人，这部分人的话，相对来讲确实要当务之急的提高个人所得税的纳税意识。

    (10:24:43) 主持人说：我们今天讲的是物业税，也是跟老百姓相关的，如果物业税开征的话，对政府或者是开发商，对消费者来说，这个影响是直接的还是间接的影响？

    (10:25:19) 徐志说：物业税对政府、开发商、政府来说都会产生直接、间接的影响，对政府来讲的话，第一个影响是使得政府均衡、持续的取得收入，以前物业税开征前是一次性的，大部分的税费都是一次性的，

    (10:25:44) 徐志说：开征物业税的话，虽然每次收入的总额减少了，但是可以持续取得收入，这是一个方面，另外一个方面，这个税收是会随着房价的增长而增长，

    (10:26:00) 徐志说：物业税开征的话对政府是一个利好，现在房地产涨价的话，政府是没有办法从增值部分取得收入的。

    (10:26:24) 主持人说：像我买了这个房产的话，这个保有者就是我的？

    (10:26:44) 徐志说：对，你拥有房地产的人，政府按照我们现在的税收制度来讲，政府是没有办法参与这部分增值部分分配的。

    (10:27:02) 主持人说：原先增值部分是保有者，原先买的房产，这里是所有的，老百姓就关心了，征物业税之后，这部分的利益是不是受损了？

    (10:27:39) 徐志说：对老百姓这方面的影响我觉得有两点，第一点物业税的开征，从某种程度上来讲或者是一定程度上来讲，是降低了购房者的门槛，因为开征物业税的话要取消降低房地产开发成本，房地产成本降低的话，

    (10:28:07) 徐志说：一般降低房地产的价格，这样降低了购房者一次性购房支出，减轻了购房者支出压力，这是物业税开征对购房者产生的积极一面，同时也有一个消极一面，那就是开征物业税以后，

    (10:28:33) 徐志说：有可能提高养房的成本，以前买房子是一次性支付税费的，一般买完之后不再承担税费了，除非用于经营或者是出租等等，如果说物业税开征以后，

    (10:28:50) 徐志说：房地产开发流转环节降低了，但是要提高房地产保有环节税费，就是说房地产保有阶段的话，你要持续的向政府缴纳税收。

    (10:28:57) 主持人说：现在这个比例怎么样的？

    (10:29:20) 徐志说：这是物业税税率的问题，这个问题比较敏感，另外这个税种还没出来，也很难判断，但从国外的情况来讲，物业税的税率来讲一般是1%左右。

    (10:29:27) 徐志说：按照房地产的评估值的1%左右。

    (10:29:38) 主持人说：评估值是跟房价是连带关系的吧？

    (10:30:15) 徐志说：根据房地产的市价评估的，这个1%是根据国外的判断，这里我们讲的话，有关这个比例的话，我们国家到底会确定多少，现在很难判断，但是我觉得我们国家的话，不管怎么判断，肯定会坚持这个原则，

    (10:30:28) 徐志说：就是减少的税费跟增加的税费要持平，按照这个原则设计物业税税率。

    (10:30:58) 主持人说：对于保有者有一个比较大的变化，对于消费者有这样的困惑，比如说我已经买了房了，但是我现在处于按揭阶段，对于准备购房，还没有开始买房的人，他们的这种抉择会不会觉得是不是要等到开征物业税

    (10:31:12) 主持人说：比较合算，还是买好以后比原先买的人吃亏？

    (10:31:50) 徐志说：涉及到物业税开征，如何对待新房和老房的问题，对已购物业和新购物业的差别问题，通常讲已购物业就是老房，新购买物业是新房子，那物业税开征以后的房子的话我们叫新房或者是新购物业。

    (10:32:07) 徐志说：已购物业和新购物业的差别的话，从理论上来讲有三种选择，第一种选择的话，就是实行什么呢？

(10:32:29) 徐志说：实行老房老办法，新房新办法，也就是说对老房不征税，物业税开征之后对老房子是不征税的，对新房或者是对新购物业征税，

    (10:33:01) 徐志说：这是第一点，第二种方案的话，就是低税，所谓低税的话，就是对已购物业，也就是说老房的话采取比较低的税率，也征，对于新购物业或者是新房的话，相对来讲高一点的税率来征税，

    (10:33:42) 徐志说：第三种方案是低免法，这个方法的话就是把你原来的这个老房缴纳的税费测算出来，来抵新的物业税，抵完以后按照新的物业税的规定，不管是老房还是新房都征税，低免法的方案的话，

    (10:34:32) 徐志说：不管老房新房都要征税，因为老房已经缴纳了七十年的税费，允许你把原来一部分的税来抵，抵完以后再来交税，老房新房有这样三种方法，一种是老房不征税，第二是征税，但是征的税率低一点，第三种是低免。

    (10:34:53) 徐志说：一般来说第一种最简单，第三种方案的话应该是最合理，不管是你什么时候买的房子，都是按照新的物业税的标准交了税了，这个是最合理，

    (10:35:35) 徐志说：另外一个缺点就是操作起来麻烦一点，第二个也是蛮复杂的，老房子税率低，新房税率高，如果物业税开征，从我的角度来讲的话，我们国家可能会采取第一种方案，也就是说对老房免税的方案。

    (10:35:43) 主持人说：为什么？第三种更合理？

    (10:36:12) 徐志说：第三种合理，但是操作性差，非常复杂，征管成本非常高，第一种方案的话为什么我觉得国家会选择第一种方案的话，首先的话我们改革开放以后这么多年来，我们在改革过程里面向来有一个原则，

    (10:36:39) 徐志说：承认即得利益，出台标准，以前的不征税了，第二个是操作简单，第三个老百姓相对来讲也能够接受。我觉得的话，会采取第一种方案。

    (10:37:08) 主持人说：之前徐老师讲的非常多，现在的舆论和媒体的造势，现在物业税的开征是雷声大、雨点小，听这么多、讲这么多，大家都是分析来、分析去，那真正动静还没有，这个开征物业税是不是有它的难处？

    (10:37:52) 徐志说：物业税涉及的面很广，涉及到政府、企业还有居民个人，也就是购房者，这是一点，另外一点的话物业税开征涉及到非常多的税费，但是我们这里讲到了，房地产涉及的税收制度有十几个，物业税开征不可能把这十几个都归并起来，归并其中的一部分的税费，

    (10:38:14) 徐志说：要把这几个税费结合起来，完全协调起来的话是一件非常困难的事情，要做非常多的准备方面的工作，所以这个是物业税开征里面第一个难点，也就是说物业税开征的话，

    (10:38:49) 徐志说：要把相关的税费协调起来是一件非常难的事情，这是一点，另外一点的话，我们国内的一些物业评估的市场还不是很完善，因为物业税开征以后，它必须要做的工作，就是要对现有的物业进行评估，

    (10:39:14) 徐志说：我们现在国内评估市场的话还很不规范，包括评估的力量、评估的公信力，评估的方法、评估的制度等等，还有待完善，所以这是我觉得的第二个问题或者是第二个难点，

    (10:39:38) 徐志说：第三个难点怎么设计物业税税率，如果设计高不行，如果设计低了，那物业税开征没有什么意义了，如果设计高的话，那方方面面不能接受，可能还会引发其它方面的问题。

    (10:40:02) 徐志说：最后一点物业税的开征涉及到多部门和地方的利益，因为涉及到房地产的话有很多的收费，也有很多的税，税收方面的改革涉及到税务部门，收费方面的改革涉及到部门里面的利益。

    (10:40:28) 徐志说：如果归并收费的话，就断了某些部门的财路，要把这些部门归并，还有出让土地出让金，这里要让这些利益协调起来也是很难的事情。

    (10:40:56) 主持人说：前四十分钟跟徐老师有一个简短的交流，大家其实各式各样的疑问，开征物业税到底跟我有什么切身相关的意义和联系呢，你有任何的疑问都可以在下面预先提问，下面回答网友的问题。

    (10:41:08) 主持人说：大家有什么问题，虽然今天的话题大家不是非常的了解，但是跟我们都是比较相关的，那么我们看看网友的问题。

    (10:41:31) 主持人说：舞台幕布 ：主持人:我们是县城!我们这什么时候可以实行这政策啊!

    (10:41:49) 徐志说：物业税改革的步骤，到了试点空转阶段。

    (10:42:34) 徐志说：物业税我们选择了六个城市，北京、深圳、南京、重庆，总共是六个城市进行了试点，这个试点是空转，首先空转的话是所有的程序都是按照物业税的规定来征的，但是仅仅是把一些数字输到里面去，不实实在在征收物业税，这是空转。

    (10:42:42) 主持人说：模拟征收？

    (10:43:05) 徐志说：对，模拟征收数据都是实在的，数据处于空转阶段，这里要进入实转，实实在在的试点，这里什么时候的话就要看国家税务总局和财政部到底怎么定，

    (10:43:36) 徐志说：到事实坐在试点取得经验以后才可能在全国推开，大概要经过这么三个阶段，现在正处在第一个阶段，一般对于小县城来讲，除非是国家选择的试点成分或者是试点城市，先不可能在其它地方开征的。

    (10:43:51) 主持人说：现在是在空转阶段，小县城还不太可能开征的。

    (10:44:15) 主持人说：I_like_here：房价真的降34%?

    (10:44:38) 徐志说：老百姓非常关心物业税的开征，这对房价的影响的话，学术界主要有两种观点，第一点是物业税的开征对房价的影响不大，它的理由是基于供求的关系，

    (10:45:04) 徐志说：这是一种观点，第二种观点认为物业税开征会使房价大幅下降，它的理由的话是基于房地产的开发成本的下降，那么我认为的话影响房价的因素的话，我认为的话主要是有三个因素，

    (10:45:29) 徐志说：第一个因素的话是高地价和高税费，就是说我们现在房价为什么高呢？一个方面的原因的话是由于地价贵，税费高，从高地价和高税费这个角度来讲，我们开征物业税的话，

    (10:46:07) 徐志说：某种程度来讲减轻或者是取消了房地产流转环节的税费，也就是说在一定程度上来讲的话，税费方面的话降低了，那么地价的话，这里面就涉及到一个土地出让金，以前土地出让金是拿地的时候一次支付

    (10:46:42) 徐志说：现在要改成年租制的方式，住宅是分七十年支付，那地价也降下来，这里就降低房地产开发成本，房地产开发成本降低，肯定降低房地产销售价格，但是的话这里面要注意一个什么问题呢？

    (10:47:17) 徐志说：房价的变化的话，除了受成本因素影响以外，还首先供求关系的影响，那么从需求这个角度来讲，我们国家人口众多，居民购房的需求的话，最近几年才得到有效的释放，

    (10:47:57) 徐志说：在这个程度上来讲，如果说居民购房的需求持续旺盛的话，尽管开发成本下降的话，房地产销售价格下降很大也是有一定难度的，我们从这个角度得出这么一个结论，影响房价里面第二个因素的话就是炒房，

    (10:48:33) 徐志说：这影响到炒房者的信心和预期，这是一个信心的打击，使他们保有房产的成本提高，这个方面来讲，物业税的开征，在一定程度上，这个房价的需求打击炒房是有一定作用的，

    (10:49:10) 徐志说：这是第二个因素得出的结论，另外影响房价的第三个因素是最重要的因素，因为经济发展了，老百姓收入增加了，那么购房财力的支撑，因为经济发展了，城市基础设施改善了，房地产才可能增值，

    (10:49:50) 徐志说：也因为经济法勒，房地产有增值预期，炒房团才觉得有利可图，从这个角度来讲，我们认为即使房地产开发成本降低，开发商未必会降低房价，所以从这三个因素综合起来，分析我认为的话开征物业税的话，

    (10:50:20) 徐志说：对我们国家的房价的话有影响，房价会下降，但是不会下降很多，这样我们经济持续发展，物业税的话针对房价的影响应该是有限度的。

    (10:50:39) 主持人说：FullMoon：上海的房子现在已经在下跌了,如果开征物业税,不知道江南江苏这块是不是也会有所改变,您能请老师帮我们江苏这块分析下吗? )

    (10:51:14) 徐志说：房价变动有很多方面的因素，实际上沿海几个省分的房价是有虚高成分在里面，很大的程度上来讲就是投资购房，因为最近两年国家出台了相应的宏观调控政策，

    (10:51:50) 徐志说：包括土地也好、信贷也好，闸门都在紧控，上海有些地方的话这个房价在向下走，那么如果说上海房价往下走的话，势必影响到长三角其它地方，如果说影响的话还要看我们各个地方里面的房地产所在位置，

    (10:52:06) 徐志说：还有城市的基础设施，还有房价的虚高程度来看的。

    (10:52:22) 主持人说：hans722：一般开征务业税的起点是多少

    (10:52:56) 徐志说：这也是老百姓关注的问题，是不是所有的都要上税，理论上来讲，从这次物业税的框架设计来讲的话，物业税的征税范围既要包括城市，又要包括农村，既包括自住物业，也包括经营物业，不可能马上到位，

    (10:53:23) 徐志说：要分阶段实施，提到这个问题的话，实际上我们物业税的设计过程里面有一个环节，就是税收优惠，或者叫减免税，一般来讲的话，对于这个居民的基本生活用房，在相当长的时期里面的话，

    (10:53:57) 徐志说：是不会征税的，这里我讲的是居民的基本生活用房，所以这里面的话，所谓的居民的基本生活用房的话，那么怎么来界定呢，这可能是前两年的话，理论界也在讨论，有的专家认为的话按照这个房子套数为标准来界定，

    (10:54:29) 徐志说：他说第一套免税，第二套征税，超过一套的部分就征税了，这是一种观点，另外一种观点的话他认为好像不能按照套水来为标准界定，应该按照什么呢？而是按照人均占有房产的面积，

    (10:55:20) 徐志说： 所以这是有专家提出来这个观点，就是说他认为的话，按照套数不合理，为什么不合理呢？如果按照套数界定居民基本生活用房的话，他说我一个三口之家，

    (10:55:44) 徐志说：那我有三套房子，这三套房子都是属于三个不同的人，比如说丈夫一套、妻子一套、孩子一套，这个套数是以家庭为单位还是个人为单位，

    (10:56:14) 徐志说：家庭为单位的话那征税的，个人为单位的话那不要征税的，那这不太合理，按照人均居住的面积，也有人提出来的话，那人均居住面积的话也是不合理，怎么不合理呢？比如说人均三十平米，

    (10:56:45) 徐志说：人均居住面积受到房子的品质，我是房改房，你是商品房，另外一个是别墅，你说这个人均三十平米肯定不一样的，第二个地段，你是市中心，我是郊区，还有房子的新旧程度，

    (10:57:04) 徐志说：还有楼层、朝向，这里按照人均居住面积的话也有很多的问题，另外也有专家提出来应该按照人均的占有住房的评估值，

    (10:57:28) 徐志说：后来提出这个方案的话真的是非常科学，人均评估值的话就综合考虑了房子的品质、地段、新旧程度、朝向、楼层综合因素，但是这三种方案里面的话，

    (10:57:48) 徐志说：我觉得第三种方案的话不太采用，这里面就是涉及到对所有的房子要评估，这个工作量、这个成本是很好的，所以相对来讲，我估计会采用第二种方案，

    (10:58:08) 徐志说：按照人均占用面积为标准，这样相对来讲好操作一些，也就是说今后的话，你占有的物业超过居民基本生活用房的标准的部分征税，没有超过不征税。

    (10:58:33) 主持人说：身如柳絮随风飘 ：物业税要分等级征收还是按其它方式呀?

    (10:59:03) 徐志说：这个问题的话，我想肯定是会有所区别的，为什么呢？因为是普通物业跟豪华的物业，自住的物业和经营的物业，肯定不能按照相同的标准来征税的，税率肯定有所区别，

    (10:59:16) 徐志说：自住物业低一点，经营物业高一点，普通物业低一点，豪华物业高一点。

    (10:59:25) 主持人说：经济适用房那税率是不是低一点？

    (10:59:50) 徐志说：经济适用房拥有数量不会多，因为这里肯定设计一个税收优惠，一般这种情况来讲，都会在物业税的免征的范围之内。

    (11:00:05) 主持人说：雅蒂液体壁纸 ：房价下降34% 这样看来似乎降低了很有点多 是不是再以后还是被开发商慢慢通过各式各样的渠道又从老百姓手中“挖”回去呢？ )

    (11:00:33) 主持人说：他可能是有这样的担心，政府出台很多政策，包括像这样的物业税的改革，其实最终的目的都是想让老百姓减轻一些负担，可能在市场当中的实际运作并不是有这样的效果或者是这样的体现？

    (11:01:05) 徐志说：这位网友提到房价降价34%，这个问题实际上我前面讲到一些，就是物业税开征的话，降低了房地产的开发成本，从理论上来讲房价肯定会降，但是降多少很难说，这34%的话是从成本下降来测算的。

    (11:02:20) 主持人说：kathy：虽然强调了增添一个税种不会影响总税负,但是会不会逐渐递加,在老百姓不经意的情况下,总税负还是会增加?

(11:02:51) 徐志说：这位网友的担心是有道理的，我们国家的税制改革的原则是保持原税负不变，这个原税负不变是国家的角度来讲的，你税制改革也好，还是税制不改也好，每年征收的税款保持稳定，

    (11:03:13) 徐志说：这个就是保持原税负不变，这里物业税开征涉及很多的税种，这里保持原税制不变的话，这里对老百姓来讲，对具体纳税人来讲还是有影响的，

    (11:03:46) 徐志说：对一部分纳税人来讲是降低税负，对一部分纳税人来讲是提高了税负，比如说就新房和旧房来讲的话，那如果是物业税开征，采取对老房免税的政策，那对于购买老房的消费者来讲，

    (11:04:09) 徐志说：相对来讲物业税开征就不再交纳物业税了，对新房购买者来讲，物业税开征要交纳物业税，而且要随着房价的增加要增加对政府税收，

    (11:04:24) 徐志说：当然我们也不知道税率怎么设计，从理论上来讲税负要稍微增加一些。

    (11:12:33) 主持人说：不可能 ：物业税的开征,会不会像其他商品或服务一样,开票了,要消费者补税金^^^ ?

    (11:13:02) 徐志说：商品价格定价因素第一个是成本，第二个是税金，第三个是利润，物业税这部分税率的话，最终是由房地产的所有者或者是房地产的业主承担的。

    (11:13:54) 主持人说：李德伦对所有人说：开征物业税,会不会是购房时房价降了,十年后老百姓拿出的钱比开征物业税前还要高?

    (11:14:03) 徐志说：政府会参与增值的分配。

    (11:16:37) 主持人说：ncc ：象个人所得税一样要在户口所在地,有一个免征起点,起点以上税率加大,这样房屋的基本属性才能体现,老百姓才能受益

    (11:17:14) 徐志说：那就要看了，我觉得房价的变化是阶段性的，因为我们最近几年的话经济发展非常快，所以房地产的话有一个非常快的增长，

    (11:17:37) 徐志说：随着经济的持续增长的话，那房地产发展到一定程度，会在某个阶段里面盘整，不可能无休止的房价涨上去的。

    (11:19:35) 主持人说：I_like_here ：C想向A买东西,B于是先向A买下,C要买A的就转向B买,征税后,这部分钱还是会通过B转嫁给C,除非C不再买B的东西了,请问徐老师,你怎么解释这里B认为的商业行为?

    (11:20:59) 徐志说：这个方面的税的话，我们说税收方面一般来讲有三类，一类是流转税，一类是所得税，还有一类是财产税，那么流转税的话实际上它是转嫁税，是可以转嫁的，也就是说交税的跟实际承担税负是不一致的，

    (11:21:24) 徐志说：流转税是企业交税，最终承担的是购买产品的消费者，对于所得税和财产税来讲，这个税的话一般来讲是没有办法转嫁的，这是交税人和赋税人是一致的，

    (11:22:01) 徐志说：物业税是财产税里面的一种，或者说是财产税里面的主要收入，财产税的话实际上主要包括两个税种，一个是包括物业税，一种是遗产税，因为遗产的这个期很短，是一次性的，物业税征管成本高，

    (11:22:25) 徐志说：物业税是一个最主要的税种，这里A啊、A啊、C啊的问题，这里的问题是谁拥有这个物业谁承担这部分的税收。

    (11:22:46) 主持人说：I_like_here ：我觉得通过征收税费的方式控制所谓的炒房团的行为,可能是不理智的一相情愿的想法,不知道徐老师怎么应对,因为比对商品17的增值税有相通的道理,不知道这个模型会好到哪里呢?

    (11:23:24) 徐志说：物业税开征对炒房、对房地产它会产生影响，但是我前面也讲到，物业税的开征的话，主要的目的不是为了限制炒房，也不是为了影响房地产市场，物业税开征的最主要目的它是为了规范房地产的税收制度，

    (11:23:57) 徐志说：但是在规范房地产税收制度里面，会对炒房者产生种种方面的影响，这种影响的话我认为的话也不能把这个影响过分的夸大。会产生一定的影响，但是这个影响的程度怎么样，

    (11:24:06) 徐志说：还是要根据其它的因素来判断的。

    (11:24:18) 主持人说：心之形 ：目前政府方面对开征物业税在哪些措施方面存在争议呢?

    (11:24:45) 徐志说：对于现在物业税开征的争议方面的话，实际上还是很多的，比如说规避哪些税种，这几个税种如何来规避，这是一个。第二个物业税开征的话，它的税率应该怎么来设计，

    (11:25:15) 徐志说：因为我们现在要测算的话确实难度很大，第三个的话就是前面讲到了，如何对待旧房和新房的税收差别问题，所以目前总体上来讲争议还是很多的，包括还有物业税开征，它的配套政策，比如说财产登记制度，

    (11:25:22) 徐志说：财产评估制度等等。

    (11:25:35) 主持人说：I_like_here ：为什么说成本降低房价就一定降低呢?成本降低只能够说开发商赢利能力增加啊...至于开发商是否回报客户,那可是开发商的事情...叫穷的富人总是会抹眼泪的

    (11:26:12) 徐志说：有道理，那房地产的价格可能会降低，也可能不降低，也可能降低的幅度没有那么大，这里除了这个成本影响价格以外，还要考虑其它方面的因素，我们前面讲到了比如说供求关系等等。

    (11:26:28) 主持人说：江华 ：开征后，政府怎样监控开发商和经销商 及物业管理流通环节来保障政府和老百姓的共同利益

    (11:27:16) 徐志说：这是加强房地产税收制度的管理，在房地产流转环节里面也要征物业税，按照它的计税依据来征收，来缴纳。对于这个居民消费者来讲的话，他也是根据你这个物业里面的评估值来征收、来缴纳。

    (11:27:43) 徐志说：对物业管理部门的话，那物业税跟我们小区里面物业公司收的物业费，这两个概念是不同的，很多人理解成物业税开征以后，以后的话，就是说原来的物业费改成物业税了，

    (11:28:10) 徐志说：其实不是这样的，物业费是归物业费的，物业税跟物业税的，是不一样的。

    (11:28:22) 主持人说：I_like_here ：物业税的开征最主要的目的是规范房地产的税收制度,也就是说还是增加了够房者的赋税负担,所以,这个税是否不要向买房者收了?

    (11:28:32) 主持人说：谁还奢望物业税会降低房价呢?所以,建议不要开设什么物业税增加人们的负担,徐老师,你觉得呢?

    (11:28:41) 主持人说：徐老师啊,现在买房成本负担那么大,还增加购房者的赋税,你觉得这样规范税收制度合理吗?

    (11:29:25) 徐志说：我们国家的流转税和所得税，这几年下了非常大的工夫进行改革，但是在财产税方面一直没有明显的建树，我们国家流转税、所得税方面的话，一直提出要有物业税出台，

    (11:30:12) 徐志说：条件具备的时候要开征物业税，这是03年10月份正式提出来的，这个税种开征的话要比不开征要好，为什么呢？如果不进行改革的话，现在房地产税收制度是比较乱的，增加房地产成本，

    (11:30:39) 徐志说：其实通过物业税规范的话，可能降低房地产价格，这也是有好处的，当然会增加居民养房的成本，这个养房的成本还是要取决于房地产价格、价值的持续增长。

    (11:30:56) 徐志说：这方面政府也会充分考虑到，不会因为物业税的提升大幅度提高居民税收负担。

    (11:31:27) 主持人说：非常感谢浙江大学经济学院CCE的徐教授跟我们做一个很好的分享，最后根据我们直播的主题，给大家做一个总结概括，也给大家做一个普及？

    (11:31:49) 徐志说：关于物业税总体上来讲是国家为了规范房地产税收制度而出台的，那么这个税种的出台的话，会对我们的政府，会对我们的企业以及我们的消费者个人产生影响。

    (11:32:01) 徐志说：我希望大家多关注这方面的报道，因为跟我们的居民生活的话非常的有关系。

    (11:32:20) 主持人说：其实在我们最后的时间当中也请徐教授给我们讲一下，开征物业税的影响？

    (11:33:06) 徐志说：物业税的开征，如果说我们国家开征物业税的话，应该是这样设计的，第一个是纳税人的确定，我们国家物业税纳税人的话，应该是在我国境内有建筑物所有权和土地所有权的单位和个人，也就是房地产的业主。

    (11:33:32) 徐志说：根据国际惯例，应该同时采取实地和实人的原则，应该实行地域管辖权和居民管辖权相结合的原则，对非居民，对本国境内物业征税，对本国居民在世界范围内的物业征税，

    (11:34:17) 徐志说：同时用一个税收抵免的方法，在境外的物业，外国交纳的税收，可以凭借纳税凭证的话，按照本国的规定计算税额进行抵免，物业税是对境内所有不动产征税，包括城市、包括农村，

    (11:34:42) 徐志说：包括自住物业，包括经营物业，对自住物业的话，它是为了拓展物业税税基，规范房地产市场，调节房地产住房差异的一种必然要求，

    (11:35:23) 徐志说：开征物业税初期可以对农村和城市的自用物业税收，后面扩大之后要征收的话，可以设置免征额，最后取消税收优惠，实行城乡统一规范的物业税，这是关于征税范围的界定。

    (11:35:54) 徐志说：关于税率设计的话，那原则上应该是指不动产保有环节征收物业税的税额和取消的原有流转环节的总额保持大致相等，税率的形式的话应该是差别比率税率，

    (11:36:28) 徐志说：也就是对不同物业区别对待的，比如说自住物业和经营物业，普通物业和豪华物业区别对待，也应该根据物业的金额大小税率的话，也可能采取一些差别，

    (11:36:54) 徐志说：第四点的话这里物业税的税率的话，是不动产的评估值，这个评估值的话它必须有权威的机构采取科学合理的评估方法，按照市场的价值一定比例，

    (11:37:26) 徐志说：并且每三年评估一次，按照不动产征税的话，那对于房地产价值的承受能力评估，同时也可以调节房地产的收益，保护土地资源，这是一个依据，最后来说我国物业税的设计里面，

    (11:38:05) 徐志说：征收方法和纳税的期限，关于征收方法的话可以错去单位代扣代缴，纳税人自行申报纳税为辅的制度，对那些没有上市交易单位的房改房，那可以由单位代扣代缴，对于已经上市交易的单位，可以代扣代缴，

    (11:38:34) 徐志说：商品房有物业公司的，可以物业公司代扣代缴，对其它建筑的话，可以采取纳税人自行申报纳税和税务人员上门收税相结合，这是关于征收，关于纳税期限的话，根据国外的一些做法，我国的物业税纳税期限，

    (11:38:57) 徐志说：可以按照按年征收、分月预缴的方式，这也是便于纳税人自行缴纳，这是对我国物业税税制的看法。

    (11:39:29) 主持人说：谢谢徐教授，今天非常感谢浙江大学经济学院CCE的合作，给我们提供这样好的一个教授，感谢大家的精彩参与，今天上午直播到这里结束，谢谢大家热情提问。

                                           褚立   整理